آیا می‌دانید حق شفعه چیست و شرایط قانونی مربوط به آن، شامل چه نکاتی می‌شوند؟ حق شفعه یک اصطلاح حقوقی است و زمانی به میان می‌آید که یکی از دو نفر شریک در یک مال غیر منقول قابل تقسیم، دارایی خود را به شخص سومی واگذار کند.
برای اینکه با این اصطلاح حقوقی و شرایط آن بیشتر آشنا شوید، توصیه می‌کنیم که تمامی توضیحات مربوط به آن را در این مطلب مطالعه کنید. اما در صورت داشتن هر گونه سؤال در این زمینه یا سایر مباحث حقوقی، می‌توانید از وکلای باتجربه مؤسسه حقوقی ملکبانان کمک بگیرید.
تعریف حق شفعه در قانون چیست؟
در تعریف معنای حق شفعه باید به مالکیت گرفتن سهم فروخته شده یکی از شرکا، توسط شریک دیگر اشاره کنیم. در واقع حق شفعه به این معناست که اگر یک نفر از شرکای یک مال تصمیم بگیرد که دارایی خود را بفروشد، شریک دوم می‌تواند با پرداخت معادل هزینۀ پرداختی مشتری به مالک، صاحب سهم او شود.
البته شرایطی برای این حق در نظر گرفته شده است. به عنوان مثال قوانین برای زمانی که یک شریک مال خود را بفروشد و این کار را بدون اجازه و رضایت شریک دیگر انجام داده باشد، اقداماتی را پیش بینی کرده است که در بخشی از مطلب به بررسی آن می‌پردازیم.
در این شرایط، قانون مدنی این حق را برای شریک دوم قائل شده است تا با همان میزان پول در نظر گرفته شده برای معامله توسط خریدار، باقی ملک را نیز تصاحب کند.
تعریف قانون از حق شفعه در ماده 808 آمده است که می‌گوید: «هر گاه اموال غیر منقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.» بنا بر تعاریف ذکر شده، حق مورد نظر را حق شفعه و به صاحب ذی نفع این حق، شفیع می‌گویند.
اوصاف حق شفعه
حق شفعه به دو صورت عینی و مالی در قانون تعریف شده است. حالت اول به این معناست که اگر حق شفعه عینی باشد، شریک ذی نفع دیگر برای دریافت حق خود نیازی به اقامه دعوا ندارد، اما در صورتی که این حق مالی باشد، برای دریافت حق شفعه، شخص شفیع باید اقدام به اقامه دعوی کند. برای پیگیری چنین پرونده‌هایی حتماً باید از یک وکیل ملکی مجرب استفاده کرد.
شرایط حق شفعه در قانون
برای اینکه شخص شفیع از حق شفعه برخوردار شود، چندین رکن و شرط اساسی وجود دارند که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم.
غیر منقول بودن مال
همانطور که در تعریف حق شفعه چیست به یک ماده قانونی اشاره کردیم، مال مورد نظر باید در ردیف اموال غیر منقول باشد. منظور از مال غیر منقول، مالی است که قابل انتقال به جایی دیگر نباشد. در اینجا منظور از مال غیر منقول، زمین است.
در صورتی که در مال غیر منقول درخت یا بنایی ایجاد شده باشد و شریک تنها به فروش بنا یا درخت بدون زمین اقدام کند، حق شفعه ایجاد نمی‌شود. اما در صورتی که زمین را با بنا و درخت به مشتری بفروشد، شخص شفیع می‌تواند از حق شفعه خود برای تصاحب کامل مال استفاده کند.
مشاع بودن
مشاع بودن یکی دیگر از شرایط ایجاد حق شفعه است که قانون در مورد آن نیز ارکانی را تعیین کرده است. بر این اساس حق شفعه تنها به مال غیر منقول مشاع تعلق می‌گیرد. مشاع بودن به این معناست که حق شرکا از نظر قانونی و نه جغرافیایی، از قبل معین و مشخص باشد. به زبان ساده تر، سندی دال بر شراکت دو نفر وجود دارد، اما میزان حق آن‌ها در این شراکت مهم نیست، زیرا هر دو در تمام بخش‌های مال با هم شریک هستند.
بنابراین نه میزان سهم هر یک از طرفین بلکه مشاع بودن آن از نظر قانون اهمیت دارد. نکتۀ مهم درباره این رکن زمانی است که مال بین شرکا به اندازه ای مشخص تقسیم شود. در این حالت حق شفعه از بین خواهد رفت و هیچ یک از شرکا دیگر نمی‌تواند از این حق استفاده کند.
قابل تقسیم بودن ملک
مورد دیگری که باید در ایجاد حق شفعه به آن اشاره کرد، قابلیت تقسیم مال است. اینکه ملک قابل تقسیم است یا خیر، از دو طریق قابل اثبات است. اولین راه مراجعه به اداره ثبت و تأیید این اداره است و دوم کمک گرفتن از یک کارشناس رسمی اداره دادگستری خواهد بود. در برخی از مواقع مثل تعارضات قانونی موجود در ملک یا امکان کاهش ارزش ملک، ممکن است باعث شود که مال مورد نظر قابل تقسیم نباشد.
تعداد شرکا
در بحث شفعه حتماً شرکای مال غیر منقول قابل تقسیم، باید 2 نفر باشند. البته این شرط زمانی است که شریک اول نسبت به فروش مال خود اقدام کند. بنابراین اگر مال همزمان به چند نفر فروخته شود و تعداد شرکا در این زمان بیشتر از 2 نفر باشد، شفیع همچنان از حق شفعه خود برخوردار خواهد بود.
استفاده از حق بیع در معامله
نکته مهم دیگر که حق شفعه را به شفیع واگذار می‌کند زمانی است که معامله در قالب حق بیع انجام شده باشد. حق بیع در واقع همان انتقال یک مال به صورت خرید و فروش است. بنابراین اگر مال مورد نظر به اشکال دیگر به شخص سوم واگذار شود، مثل زمانی که یکی از شرکا از آن به عنوان مهریه استفاده کند یا مال به وراث برسد، حق شفعه از درجۀ اعتبار ساقط خواهد شد.
ارکان مهم در حق شفعه
حال که متوجه شدید حق شفعه چیست، بد نیست که به توضیحات قانون درباره حق شفعه رجوع کنید. در ادامه به نکات مهم پیرامون این بحث اشاره می‌کنیم.
توجه به فوری بودن حق شفعه
در قانون به این موضوع اشاره شده است که حق شفعه، فوری است. به این معنا که اگر شخص ذی نفع یا همان شفیع برای رسیدن به حق خود در اسرع وقت اقدامی نکند، این حق از درجۀ اعتبار ساقط خواهد شد.
البته ذکر این نکته ضروری است که فوریت حق شفعه از زمان آگاه شدن شفیع از معامله در نظر گرفته می‌شود. بنابراین شخص شفیع از زمانی که از این معامله باخبر شود، باید برای احقاق حق خود اقدام کند، در غیر این صورت قانون این تعلل را به معنای اسقاط حق و صرف نظر کردن وی از حق خود در نظر می‌گیرد.
قابل اسقاط بودن حق شفعه
حق شفعه هم مانند دیگر امور حقوقی مالی، قابل اسقاط خواهد بود. برای مثال اگر شخص شفیع پس از مطلع شدن درباره معامله شریک خود، سهمش را به شخص دیگری منتقل کند، حق شفعه خود به خود ساقط می‌شود. برای اطلاع دقیق تر از مفاد این بخش می‌توانید از راهنمایی‌های وکیل پایه یک دادگستری ماهر و مطلع از قوانین همچون وکلای مؤسسه حقوقی ملکبانان کمک بگیرید.
انتقال به ورثه
حق شفعه از آن دست حقوقی نیست که بتوان آن را به صورت ارادی به دیگران منتقل کرد. این حق از آن جهت که ملک مشاع است، به شخص شفیع داده می‌شود و قابل انتقال به غیر نخواهد بود؛ مگر در یک مورد و آن هم در زمان انتقال به ورثه است.
در واقع قانون در این باره اعلام کرده است که اگر شخص شفیع بدون دریافت حق شفعه خود فوت کند، این حق به صورت خودکار به ورثه می‌رسد که در این حالت وراث می‌توانند به جای او برای احقاق حق خود اقدام کنند. البته نکته مهم در این زمینه، اقدام تمام ورثه برای حق شفعه است؛ به این معنی که اگر برخی از وراث حق خود را اسقاط کنند، سایر ورثه نمی‌توانند برای دریافت این حق اقدام کنند.
از دیگر ارکان مهم پیرامون حق شفعه می‌توانیم به موارد زیر اشاره کنیم:
اموال موقوفی شامل استفاده از حق شفعه نمی‌شوند.
در قانون برای بیع فاسد حق شفعه در نظر گرفته نشده است.
در صورتی حق شفعه برای شخص شفیع ایجاد می‌شود که شریک تمام مال خود و نه بخشی از آن را به مشتری بفروشد.
جمع بندی
حق شفعه در قانون زمانی قابل اجراست که دو نفر در یک مال غیر منقول قابل تقسیم شریک باشند و یک نفر از شرکا بخواهد سهم خود را به نفر سومی بفروشد. در این شرایط شریک اول می‌تواند با توجه به حق قانونی خود و با پرداخت هزینۀ در نظر گرفته برای مشتری، باقی مال را نیز تصاحب کند. البته در تعریف حق شفعه چیست بررسی کردیم که این حق شرایط، اوصاف و نکات مهم خاص خود را دارد که باید به آن‌ها توجه شود.
در صورتی که شما هم درباره مسائل حقوقی مختلف از جمله مسائل مالی مرتبط با اموال منقول و غیر منقول با پرسشی مواجه هستید و یا نیاز به کمک حقوقی در این زمینه دارید، می‌توانید از طریق راه‌های ارتباطی تلفنی یا برقراری تماس در واتساپ با وکلای مؤسسه حقوقی ملکبانان در ارتباط باشید.
