ساخت و ساز در شهرها و مناطق شهری، به دلیل اهمیت آن در تمام دنیا، بر طبق اصول و قواعدی است که توسط قوانین شهری مشخص می‌گردد. به عنوان مثال هر شهری دارای طرح جامع تفصیلی است که در آن حدود املاک و کاربری آنها مشخص شده است. این قبیل مقررات سبب می‌شود تا استانداردهای علمی زندگی شهری در عرصه وسیع آن رعایت شده و زندگی شهروندان به مخاطره نیفتد. از آنجا که تخلف از مقررات شهری غالبا برای مرتکبین آن سود زیادی در پی دارد، قوانین در این حوزه سختگیرانه‌تر وضع می‌شوند. اگر مایلید با قوانین مربوط به ساخت و ساز غیرمجاز به طور اجمالی آشنا شوید، بهتر است تا با ما در این مقاله همراه باشید.دسترسی سریع به تیترهای مطالب
ساخت و ساز غیرمجاز به چه معناست؟
برای آشنایی با ساخت و ساز غیرمجاز بهتر است تا ماده ۱۰۰ قانون شهرداری را بخوانیم. نامی که تقریبا برای همه آشناست. بر اساس این ماده: «مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود اعم از آن که ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد، جلوگیری نماید».
همانطور که مشخص است، اگر ملکی در محدوده شهر یا حریم آن واقع شده باشد، برای هر گونه ساخت و ساز باید اقدام به گرفتن پروانه از شهرداری کنند. برای کسب اطلاعات بیشتر، مقاله پروانه ساخت شهری را مطالعه کنید. در پروانه علاوه بر مشخص شدن مالک و حدود ملکی، نوع ساخت و کاربری و برخی دیگر از جزئیات مشخص خواهد شد و فرد مکلف است بر اساس همان مجوز، اقدام به ساخت و ساز کند. بنابراین در زمینه ساخت و ساز غیرمجاز می‌توان به دو نوع تخلف اشاره کرد: ساخت و سازی که فاقد مجوز ساختمانی است و ساخت و سازی که بر خلاف مفاد پروانه ساختمانی انجام گرفته است.
مجازات ساخت و ساز بدون پروانه
در مورد ساخت و ساز بدون پروانه باید گفت که در ابتدا مامورین شهرداری حق دارند تا اقدام به جلوگیری از ادامه ساخت کنند. اما درصورتی‌که به هر دلیلی بنا ساخته شده باشد، موضوع به کمیسیون مقرر در ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع خواهد شد و این کمیسیون پس از اخذ توضیح از ذی‌نفع، بر اساس مستندات رای صادر خواهد کرد.
اگر بنای ساخته‌شده از جهت رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی ایراد داشته باشد، کمیسیون رای به قلع بنا خواهد داد. اما اگر بنای ساخته‌شده مطابق با موازین فنی و مهندسی و بهداشتی ساخته شده باشد، کمیسیون می‌تواند اقدام به اخذ جریمه کرده و یا حکم به قلع بنا بدهد. میزان جریمه به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز، یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان (درصورتی‌که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد)، هرکدام که مبلغ آن بیشتر است، از ذی‌نفع اخذ می‌شود.
اگر در ساخت و ساز بدون پروانه، ذی‌نفع از مقدار مساحت مجاز در ملک تجاوز کند، جریمه آن بر اساس جریمه اضافه بنا (که بعدا خواهیم گفت) محاسبه خواهد شد. این رای به مالک ابلاغ شده و مهلت دو ماهه به او برای اجرای رای داده خواهد شد. البته این رای در کمیسیون تجدیدنظر و سپس در دیوان عدالت اداری قابل شکایت است.
مجازات ساخت و ساز برخلاف مفاد پروانه
معمولا این تخلف به شکل اضافه بنا خواهد بود. یعنی ذی‌نفع مساحت بیشتری نسبت به مقدار مقرر در پروانه می‌سازد. در مورد اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی، کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه بن‌باز یا بن‌بست) جریمه‌ای متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی، تعیین کند. شهرداری مکلف است نسبت به وصول این جریمه اقدام کند.
درصورتی‌که ذی‌نفع از پرداخت جریمه خودداری کند، شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع دهد و تقاضای صدور رای تخریب کند. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود.
جریمه مقرر در مناطق مسکونی نباید از حداقل یک دوم ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی کمتر و از سه برابر آن بیشتر باشد. همچنین در اراضی تجارتی و صنعتی و اداری، جریمه نباید از حداقل دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی کمتر و از چهار برابر آن بیشتر باشد.
مجازات نساختن پارکینگ
در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن، ذی‌نفع ابتدا ملزم به اصلاح ساختمان خواهد شد. در صورت عدم امکان اصلاح آن، کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، رای به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر نماید. مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش، ۲۵ متر مربع است. یعنی اگر ساختمانی دو واحد باشد، باید دو پارکینگ تامین کند. در صورت عدم تامین پارکینگ، باید به میزان ۵۰ متر مربع جریمه بپردازد.
مجازات تجاوز به معابر شهری
مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرح‌های مصوب، رعایت برهای اصلاحی را بنمایند. درصورتی‌که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد، شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده امر را به کمیسیون ارسال نماید.
ساخت و ساز بدون پروانه در روستا
در خصوص ساخت و ساز غیرمجاز در روستاها، افراد مکلفند قبل از هرگونه ساخت و ساز در محدوده و حریم روستا، از دهیاری پروانه ساخت اخذ کنند. هرگونه ساخت و ساز در محدوده و حریم روستا بدون پروانه ساخت، ممنوع بوده و منجر به قلع بنا خواهد شد.
تخلفات ساخت و ساز در روستاها بر اساس ماده ۹۹ قانون شهرداری‌ها، در کمیسیون مذکور در این ماده رسیدگی می‌شود که حسب مورد و با توجه به طرح‌های توسعه و عمران محلی، ناحیه‌ای و ملی، مقررات ملی ساختمان و سایر ضوابط مربوط به احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده و حریم شهرها و شهرک‌ها و طرح‌های هادی روستا، میزان تخلف انجام شده، موقعیت ملک و نوع استفاده از بنا، نسبت به صدور راى قلع بنا و تاسیسات یا اخذ جریمه نقدی معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی تصمیم می‌گیرد.
خرید خانه بدون پروانه ساخت
گاهی پیش می‌آید که افراد به دلیل قیمت پایین‌تر، اقدام به خرید خانه‌ای می‌کنند که فاقد پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار است. باید توجه داشت که دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها، گواهی پایان ساختمان، و در مورد ساختمان‌های ناتمام، گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد، ملاحظه کنند و مراتب را در سند قید نمایند.
بنابراین اگر ساختمانی فاقد پروانه باشد و یا گواهی پایان کار نگرفته باشد، ممکن است در مراحل بعدی با سدی به نام کمیسیون ماده ۱۰۰ برخورد کند. رای این کمیسیون نیز می‌تواند جریمه یا قلع بنا باشد. بنابراین خرید چنین خانه‌هایی به طور کلی توصیه نمی‌شود. زیرا ریسک بالایی در اتلاف سرمایه فرد در آن وجود دارد.
