در مواردی جهت رفع نیازهای عمومی و خدمترسانی به مردم، قانونگذار به دولت و شرکتها و موسسات دولتی اجازه داده مطابق قانون اقدام به تملک املاک اشخاص حقیقی و حقوقی نمایند. دراین گفتار در خصوص این شرایط توضیحاتی ارائه خواهیم داد.

شرایط اساسی صحت معاملات

مطابق ماده 190 ق.م برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است: 1 –قصد طرفین و رضای آنها؛ 2-اهلیت طرفین؛ 3 –موضوع معین که مورد معامله باشد؛ 4 –مشروعیت جهت معامله. بدیهی است جهت انعقاد هر قراردادی، وجود شرایط اساسی انعقاد قرارداد مذکور در ماده 190 ق.م ضروری است؛ حال این سوال مطرح می شود که در موارد تملک اراضی به موجب قانون توسط دولت، وجود این شرایط ضروری است یا خیر؟

ملکبانان یک مرکز تخصصی حقوق در حوزه املاک و مستغلات می باشد.در ملکبانان از گستره وسیع مباحث حقوقی، فقط بر روی مباحث حقوقی حوزه املاک و مستغلات متمرکز هستیم و به صورت تخصصی خدمات خود را ارائه می دهیم.

در پاسخ ممکن است گفته شود این شرایط ناظر به مواردی است که طرفین بر اساس توافق اولیه خود اقدام به انعقاد قراردادی میکنند بدون اینکه یکی از طرف از طرف قانونگذار حمایت شده باشد؛ با اندکی مداقه می توان گفت اگرچه در تملک اراضی توسط دولت قانونگذار اجازه تملک و شرایط و تشریفات آن را بیان کرده است؛ اما این بدان معنا نیست که شرایط مذکور در ماده 190 ضروری نباشد.

وجود این شرایط در هر قراردادی ضروری است و در تملک اراضی نیز اگر چه قانونگذار تشریفات شکلی آن را مشخص کرده، اما وجود این، شرایط مذکور نیز ضروری است. از آنجا که بحث مربوط به ماده 190 قانون مدنی در تملک اراضی توسط دولت نکته خاصی ندارد، به بیان مختصر توضیحی در خصوص این ماده اکتفا کرده و در ادامه به تفصیل تشریفات تملک اراضی را که در قوانین و آیین نامه های مختلفی به آنها اشاره شده خواهیم پرداخت.

قصد و رضا

رضا در اصطالح حقوقی همان میل و گرایش باطنی به انجام عمل حقوقی است و قصد، ایجاد عمل حقوقی در عالم ذهن است که گاهی از آن به قصد انشاء تعبیر میکنند. بر همین مبنا، اگر در معاملهای قصد نباشد، چون مفاد آن در ذهن ایجاد نشده است، در واقع هیچ مفهمومی به وجود نیامده تا قابل تنفیذ باشد و ناچار باید آن را باطل دانست (مانند معامله دیوانه و مست)، ولی در معامله ای که رضا در آن عیب دارد، یعنی شخص در انتخاب خود آزاد و مختار نبوده است، امکان تنفیذ وجود دارد. برخی از حقوقدانان مراحل مختلف روانی را که معامله کننده تا تشکیل معامله طی میکند، تفکیک کردهاند: مرحله حضور یا تصور، مرحله سنجش، مرحله تصمیم (رضا)، مرحله اجرای تصمیم.

اهلیت طرفین

مطابق ماده210 ق.م «متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند». «ماده211 ق.م نیز مقرر داشته برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند». اهلیت به طورمطلق عبارت است از توانایی قانونی شخص برای دارا شدن (اهلیت تمتع) یا اجرای حق اهلیت عدم اهلیت امری است. منظور از اهلیت در این ماده، اهلیت استیفا است نه اهلیت تمتع؛ استثنایی که باید به حکم قانون مقرر شود.

موضوع معین

موضوع عقد باید معلوم و معین باشد. معین بودن بدین معنا که مورد معامله در میان اشیاء مختلف مشخص باشد، نه به صورت یکی از دو یا چند چیز به طور نامعین. اما معلوم بودن هنگامی مطرح میشود که که مورد معامله عین کلی یا منفعت یا مال غیر مادی باشد. در این صورت باید اوصاف و مشخصات و مقدار آن، تا حدی که رفع غرر شود، معلوم باشد، وگرنه قرارداد به علت ابهام و نامعلوم بودن موضوع باطل است.

melkbanan-ملکبانان-وکیل فرشته محمدحسینی

مشروعیت جهت معامله

هدف از معامله دالیلی است که هر یک از دو طرف برای انجام معامله دارند و در واقع هدف آنها از انعقاد عقد است. هدف از بستن قرارداد که به آن جهت معامله هم گفته میشود، در واقع بیانگر انگیزه شخصی فرد برای پیمان بستن است. چهارمین شرط از شرایط درستی یک معامله یا عقد این است که جهت معامله و انگیزه بستن قرارداد یک هدف نامشروع و غیر قانونی نباشد. مطابق ماده217 ق.م «در معامله الزم نیست که جهت آن تصریح شود ولی اگر تصریح شده باشد باید مشروع باشد والا معامله باطل است». منظور از واژه «نامشروع» در این ماده، غیر قانونی به معنای وسیع کلمه و به دیگر سخن، مخالف قوانین آمره و نظم عمومی است.

منظور از تصریح در این ماده نیز، تصریح جهت نامشروع نزد طرف معامله است، نه ابراز آن نزد هر شخص دیگر. به عبارت دیگر، جهت نامشروع در صورتی عقد را باطل میکند که یا ضمن ایجاب و قبول درج شود و یا اینکه در مدت زمان کوتاهی پیش از انشای عقد تصریح شود، به نحوی که ارتباط جهت مزبور با عقد مورد توجه طرفین به هنگام تشکیل عقد باشد.

در مواردی که دولت در صدد تملک و استفاده از اراضی اشخاص حقوقی و حقیقی جهت اجرای طرحهای عمومی، عمرانی و … است، وجود شرایط انعقاد معامله مذکور در ماده 190 قانون مدنی ضروری است.

برشی از مقاله به قلم وکیل پایه یک دادگستری فرشته محمد حسینی