دعاوی که موضوع آن در اختیار گرفتن ملک می باشد انواع مختلف داشته و از لحاظ حقوقی بسیاری از آنها دارای شباهت های فراوان با یکدیگر هستند ازین رو موارد در هر گونه اقدام می بایست تمامی جزییات به دقت بررسی گردد و دادخواست تنظیمی می بایست مطابق همان عنوان خواسته مشخص تنظیم گردد.
نکاتی درباره دریافت حکم تخلیه
البته باید توجه داشت در دعاوی فی مابین مالک و مستاجر 2 عنوان خواسته پر کاربرد و اصلی دستور تخلیه و حکم تخلیه می باشد لیکن این دو عنوان دادخواست نیز علیرغم شباهت بسیار در مواردی با یکدیگر تفاوت داشته و تعیین عنوان صحیح در تسریع در روند پیگیری حقوقی بسیار موثر است.
دادخواست های حقوقی مشابه
همانطور که بیان شد در دعاوی مالک و مستاجر دو عنوان حکم تخلیه و دستور تخلیه در جهت بازپس گیری ملک موضوع اجاره از مستاجر مورد استفاده قرار می گیرد لیکن دعاوی دیگری نیز که مشابه با عنوان حاضر می باشد مختصراً عنوان می شود.
حکم تخلیه چه تفاوتی با دستور تخلیه دارد؟
دستور تخلیه امتیازی است که قانون گذار در قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 76 در جهت حمایت از مالکین تصویب نمود که طی آن قانون در صورت وجود شرایطی مرجع رسیدگی کننده می تواند بدون ورود به ماهیت اختلاف دستور قضایی مبنی بر تخلیه و تحویل ملک به مالک را صادر نماید لیکن در مواردی نیز ممکن است شرایط شکلی قانونی جهت صدور دستور محیا نبوده و ااشخاص بناچار اه طولانی تر اخذ حکم تخلیه را دنبال نمایند.
ویژگی های حکم تخلیه
همانطور که بیان گردید حکم تخلیه به علت این امر که مانند دستور نبوده و دعاوی تقابلی می باشد الزاماً می بایست در جلسه رسیدگی با حضور خوانده و خواهان مورد رسیدگی قضایی قرار گیرد و رای در این خصوص مانند الباقی احکام دادگاه قابل تجدید نظر خواهی خواهد بود.
آنچه بیش از هر چیز مورد ایراد شورای حل اختلاف بوده و موضوع اختلاف را در قالب دستور تخلیه نمی پذیرد عدم وجود شرایط شکلی قرار داد اجاره است فلذا لازم و ضروری است در زمان تنظیم قرار داد اجاره دراملاک به موارد زیر توجه لازم را داشته باشید.
قرار داد اجاره حتما در 2 نسخه به صورت مکتوب تنظیم گردد .
قرار داد می بایست به امضا مالک ملک و مستاجر ملک برسد .
حداقل 2 نفر به عنوان شاهد در ذیل قرار داد اجاره را امضا نمایند.
در مواردی ممکن است شورای حل اختلاف مشاور املاک را به عنوان شاهد قبول ننماید فلذا در زمان تنظیم قرار شخصاً 2 نفر شاهد همراه خود داشته باشید.
آیا قرار داد اجاره می بایست در بنگاه املاک و با کد رهگیری باشد؟
این سوالی است که همیشه محل بحث بوده و اساساً نقش اخذ کد رهگیری در معاملات همچنان گنگ و نا مفهوم است در جهت پاسخ به این پرسش می بایست به قانون مدنی مراجعه کرد.
قانون گذار عقد اجاره را عقدی لازم دانسته که با ایجاب و قبول منعقد می شود فلذا در این خصوص اخذ کد رهگیری و یا الزام به انعقاد قرار داد اجاره در بنگاههای املاک بی ربط و فاقد وجاهت قانونی است اما از طرفی قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1376 مقرر نموده که قرار داد اجاره یا می بایست به دو صورت تنظیم گردد:
در دفاتر اسناد رسمی طی قرار داد رسمی ، که این امر مزایایی نیز داشته که در قانون به آن پراخته شده است که از جمله آن می توان به ماده 3 همان قانون اشاره کرد و در صورت انقضای مدت اجاره از طریق دوایر اجرای ثبت تخلیه مستاجر از ملک مورد درخواست قرار گیرد.
بصورت قرار داد عادی اما با وجود شرایط قانونی ، (تنظیم در 2 نسخه امضا مالک و مستاجر و وجود 2 شاهد در ذیل قرار داد)
بدیهی است قانون گذار هرگز اخذ کد رهگیری و یا انعقاد قرار داد در بنگاه مشاورین املاک را ضروری ندانسته است.
اخذ کد رهگیری
اخذ کد رهگیری در معاملات مسکن اعم از خرید و فروش و یا اجاره از سال1387 با مدیریت وزارت صنایع و معادن تحت سامانه ثبت معاملات و املاک در کشور آغاز به فعالیت نموده است و نحوه عملکرد آن به این ترتیب بوده که در سامانه رایانه ای با کدپستی ملک موضوع معامله قرار دادی منعقد می شود به ترتیبی که آن کدپستی در سیستم قفل شده و امکان هیچ گونه معامله ای بر روی آن میسر نخواهد بود لیکن فایده این امر اطلاع از معاملات قبلی بر روی آن کد پستی بوده و میتواند آماری از نحوه و قیمت معاملات صورت گرفته به سازمانهای ذیربط ارائه دهد و در خصوص حقوق افراد جامعه نیز تا حدودی مفید بوده لیکن با توجه به عدم حمایت قانونی از این نوع قرار دادها تمایل اجتماعی به اخذ کد رهگیری آن چنان چشمگیر نمی باشد.
روند رسیدگی
با توجه به این امر که دادخواست حکم تخلیه در مواردی مورد رسیدگی قرار میگیرد که امکان اخذ دسترو تخلیه میسر نیست فلذا مطابق قانون شوراهای حل اختلاف رسیدگی به این امر در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد فلذا خواهان می بایست بدواً دادخواست خود را در شورای حل اختلاف به ثبت برساند در ادامه با شورای حل اختلاف با استعلام از اداره ثبت مربوطه مالکیت خواهان را احراز می کند در ادامه با اثبات وجود رابطه استیجاری فی مابین طرفین دادگاه حکم تخلیه از ملک موضوع قرار اجاره را صادر می نماید که رای در این خصوص ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه عمومی و حقوقی می باشد.
لازم به ذکر است ممکن است در مواردی اساس قرار داد اجاره فی مابین محل اختلاف باشد و یا اصل مالکیت موجر مورد ایراد واقع گردد که در این موارد با توجه به این امر که دعاوی حقوقی که منشا آن اموال غیر منقول است در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی می باشد شورای حل اختلاف با صدور قرار عدم صلاحیت پرونده را به دادگاه حقوقی صالح ارسال خواهد نمود.
مدارک مورد نیاز
مشخص است با توجه به نیاز به ثبت دادخواست حقوقی در این زمینه بدواض می بایست با مراجعه به دفاتر خدمات اقدام مربوط به ارسال پرونده به مرجع رسیدگی صورت بگیرد و مدارک و مستندات ثبت دادخواست عبارتند از مدارک و دلایل دال بر مالکیت موجر نسبت به موضوع اجاره که سند رسمی قوی ترین دلیل و بالاترین درجه اعتبار را دارد و دلایل و مستنداتی که اثبات کننده وجود رابطه مالک و مستاجری فی مابین خواهان و خوانده باشد فارغ از این امر که این قرار داد اجاره بصورت عادی فی ما بین تنظیم شده باشد و دارای شرایط شکلی قانونی نیز نباشد.
مرجع رسیدگی کننده در صورت اثبات مالکیت و وجود رابطه قرار دادی و انقضای مدت قرار داد و یا انحلال عقد اجاره به هر شکل و یا ترتیبی دستورات مربوطه را در قالب حکم تخلیه صادر می نماید بدیهی است اجرای حکم تخلیه با توجه به مرجع صادر کننده آن حکم با داورز اجرای احکام می باشد.
دادورز در ابتدا آخرین اخطار تخلیه و تحویل ملک را به درب منزل ارسال می نماید که صورت تخلیه و تحویل ملک ادامه اجرا متوقف می شود در غیر اینصورت تاریخی جهت هماهنگی مامورین نیروی انتظامی و نماینده دادستان در ورود به منزل مشخص می شود ودر معیت خواهان پرونده اقدامات تحویل ملک به مالک صورت می گیرد در مواردی ممکن است ملک به همراه اسباب منزل به مالک تحویل گردد که در این فرض مالک می بایست شخصی را به عنوان امین اموال به دادورز معرفی نماید که اموال مستاجر به صورت موقت در اختیار ایشان قرار گیرد.
در صورت طولانی شدن مدت و عدم تخلیه و برداشت اسباب و اثاثیه منزل امین اموال می تواند به دادورز اجرا کننده رای مراجعه نماید و ضمن اعلام مراتب تحویل لوازم به انبار های دولتی و یا خصوصی را درخواست نماید که در این صورت کلیه لوازم برابر لیست تحویلی به امین اموال به انبار مربوطه تحویل می شود و مسئولیت امین در این زمان به پایان می رسد.
پیگیری تمامی موارد از ابتدا تا انتها نیازمند اطلاع کافی از قواعد حقوقی و تجربه کافی در این خصوص می باشد و بهره مندی از حمایت قضایی وکیل ملکی موجبات احقاق حق به نحو صحیح و تسریع در روند آن را در پی خواهد داشت فلذا تاکید می گردد در دعاوی که انتخاب عنوان حقوقی خواسته نیازمند دقت نظر و اطلاع حقوقی بسیار کاملی است از مشاوره حقوقی استفاده نموده و در صورت امکان دادخواست خود را با همراهی وکلای دادگستری ثبت نمایید . چرا که ممکن است یک اشتباه کوچک در بیان خواسته و یا انتخاب عنوان دعوی نه تنها ضرر مالی به همراه داشته بلکه احقاق حقوق زیاندیده را مدتها به تاخیر بیاندازد.
دریافت مشاوره حقوقی ملکی
مرکز حقوقی ملکبانان، با مدیریت وکیل فرشته محمد حسینی، مجموعه ای از بهترین وکلای پایه یک دادگستری در مشهد هستند که به دلیل تمرکز خاص خود بر کلیه امور ملکی و تبحر ویژه در حقوق املاک بهترین گزینه پیش روی شما برای کسب مشاوره حقوقی ملکی به شمار می آیند. در مجموعه ما می توانید به تناسب نیاز و شرایط خود در هر بستری که برای شما مناسب تر است مشاوره حضوری، تلفنی و آنلاین با بهترین وکیل الزام به تحویل مورد اجاره در مشهد داشته باشید. جهت دریافت اطلاعات بیشتر کافی است با متخصصان ما در مرکز حقوقی ملکبانان تماس بگیرید.
