موضوع رای : الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی
بانک ها اصولا جهت تضمین بازپرداخت بدهی ها، اقدام به انعقاد عقد رهن با متقاضی دریافت تسهیلات بانکی نموده و در صورت عدم پرداخت اقساط توسط بدهکار، طلب خود را از محل اموال مورد وثیقه استیفا می نمایند.
اگر چه عقد رهن موجب سلب مالکیت راهن از عین مرهونه نخواهد بود، اما موجد حق تقدم برای مرتهن و ایجاد محدودیت برای راهن در تصرف در عین مرهونه می باشد. اصولا مالک برای انجام هرگونه تصرف در ملک خود آزاد است اما راهن، حق انجام تصرفات منافی با حقوق مرتهن را ندارد. رای وحدت رویه شماره 620 در خصوص وضعیت چنین معامله ای مقرر می دارد : معاملات مالک نسبت به ملک مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد، نافذ نخواهد بود؛ اعم از اینکه معامله راهن بالفعل یا بالقوه منافی حق مرتهن باشد.
البته در عمل بسیار اتفاق می افتد که راهن، عین مرهونه را پیش از پرداخت دیون و فک رهن و به موجب سند عادی می فروشد و ضمن مبایعه نامه متعهد می شود تا تاریخ معینی، ملک را آزاد و سند رسمی انتقال را تنظیم نماید. در صورتی که فروشنده در تاریخ مقرر موفق به فک رهن نشده باشد، خریدار می تواند علیه او دعوای الزام به فک رهن اقامه نماید؛ هر چند فک رهن، مقدم بر تنظیم سند رسمی می باشد، اما طرح همزمان این 2 دعوا بلا مانع است.
برای نمونه، آقای الف، مالک شش دانگ یک واحد آپارتمان واقع در بخش 3 تهران در تاریخ 19/11/1385، ملک مزبور را که به موجب سند رسمی در رهن بانک بوده با تنظیم مبایعه نامه عادی به آقای ب فروخته و ضمن دریافت بخشی از ثمن، متعهد شده است در تاریخ 1/3/1386 با حضور در دفترخانه پس از دریافت مابقی ثمن، تشریفات مربوط به انتقال رسمی ملک را انجام دهد؛ اما مشار الیه در موعد مقرر موفق به فک رهن از ملک متنازع فیه نشده و تبعا تنظیم سند رسمی ملک نیز میسر نشده است. از طرف دیگر، بانک مرتهن به جهت عدم پرداخت اقساط، علیه آقای الف، اقدام به اخذ اجراییه در تاریخ 25/2/1384 نموده است.
آقای ب، دادخواستی به طرفیت آقای الف و اداره اول اجرایی اسناد رسمی، به خواسته توقف عملیات اجرایی و ابطال اجرائیه ، الزام به فک رهن، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و مطالبه خسارات دادرسی تقدیم نموده است که در شعبه بیست و ششم دادگاه عمومی حقوقی تهران مورد رسیدگی قرار گرفته است.
شعبه مزبور پس از اخذ استعلامات لازمه از اداره ثبت و احراز مالکیت خوانده بر پلاک ثبتی متنازع فیه، وقوع بیع میان طرفین را به موجب مبایعه نامه ارائه شده توسط خواهان که مصون از تعرض خوانده مانده، محرز دانسته و شروط مقرر در آن، از جمله تعهد به فک رهن و تنظیم سند رسمی در تاریخ مقرر را نیز نافذ و معتبر می داند.
این شعبه ضمن رد ادعای خوانده مبنی بر فسخ مبایعه نامه مارالذکر، اظهارات شهود معرفی شده توسط وی را نیز فاقد ارزش قضایی می داند. دلیل رد ادعای فسخ معامله نیز اصل صحت و لزوم قراردادها و عدم ارائه دلیل قانع کننده از سوی خوانده مبنی بر فسخ مبایعه نامه می باشد.
همچنین شعبه رسیدگی کننده با استناد به ماده 793 قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره 620 هیات عمومی دیوان عالی کشور، ادعای بطلان معامله پیش از فک رهن را نیز موثر در مقام نمی داند. رای وحدت رویه اخیر الذکر به صراحت چنین معاملاتی را غیر نافذ می داند، نه باطل.
شعبه بیست و ششم دادگاه عمومی حقوقی تهران پس از بررسی مستندات و استماع دفاعیات، با استناد به مواد 219، 220، 223 و 793 قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره 620 هیات عمومی دیوان عالی کشور و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنیف حکم به ابطال عملیات اجرایی و الزام خوانده به فک رهن و تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت صادر می نماید. ضمنا دعوای خواهان علیه اداره اول اجرایی اسناد رسمی، به جهت عدم توجه دعوا رد می شود.
پس از تجدیدنظر خواهی محکوم علیه از دادنامه صادره، موضوع جهت بررسی مجدد به شعبه پنجاه و نهم دادگاه تجدیدنظر استان تهران ارجاع می شود. دادگاه تجدیدنظر با توجه به اینکه بانک، پیش از انعقاد بیع، مبادرت به اخذ اجرائیه نموده و مراتب بازداشت ملک موضوع دعوا نیز به ثبت رسیده است، اعتراض صورت گرفته را قابل پذیرش می داند و اظهار می دارد در چنین شرایطی خواهان می بایست اقدام به طرح دعوا به خواسته الزام به رفع بازداشت و پرداخت حقوق قانونی بستانکار می نمود؛ در حالی که ایشان در دادخواست تقدیمی خود، تقاضای ابطال بازداشت قانونی را مطرح نموده اند که با امعان نظر به تقدم صدور اجرائیه نسبت به وقوع بیع، تقاضای ایشان محکوم به رد است.
النهایه شعبه پنجاه و نهم دادگاه تجدیدنظر استان تهران با استناد به موارد فوق و اینکه سند عادی (مبایعه نامه) نمی تواند مخل به حقوق بازداشت کننده قانونی باشد، قرار رد دعوای خواهان را صادر می نماید.
