خرید و فروش ملک مشترک همیشه چالش‌های حقوقی مخصوص به خود را دارد؛ یکی از مهم‌ترین آن‌ها حق شفعه است. اگر هنگام معامله ملک از این حق اطلاع نداشته باشید، ممکن است با بطلان معامله، شکایت شریک یا ادعای حقی که نمی‌دانستید وجود دارد مواجه شوید. در این مقاله به‌صورت ساده و کاربردی حق شفعه را بررسی می‌کنیم و توضیح می‌دهیم در چه شرایطی اعمال می‌شود، چه مهلتی دارد و چگونه می‌توان از آن جلوگیری یا از آن استفاده کرد.
در صورت نیاز به مشاوره تخصصی درباره دعاوی شفعه، می‌توانید با
مرکز حقوقی ملکبانان
به مدیریت وکیل پایه یک دادگستری فرشته محمدحسینی
تماس بگیرید.
حق شفعه چیست؟
طبق ماده 808 قانون مدنی، حق شفعه حقی است که در شرایط خاص به یکی از شرکا داده می‌شود تا بتواند سهم شریک دیگر را که فروخته شده، برای خود بخرد.
هدف قانونگذار از ایجاد این حق، جلوگیری از ورود غریبه به ملک تقسیم‌نشده و جلوگیری از اختلافات آینده بین شرکا بوده است.
شرایط ایجاد حق شفعه (سه شرط اصلی)
حق شفعه فقط در صورتی به‌وجود می‌آید که تمام شرایط زیر باهم جمع شوند:
۱. مال باید غیرمنقول و قابل تقسیم باشد
حق شفعه فقط در مورد ملک غیرمنقول مشاع مثل زمین، خانه، باغ یا آپارتمان صدق می‌کند.
در اموال منقول یا املاک مفروز و تقسیم‌شده، شفعه وجود ندارد.
۲. ملک باید بین دو نفر مشترک باشد (فقط دو شریک)
اگر ملک بین سه نفر یا بیشتر مشترک باشد، هیچ‌کدام حق شفعه ندارند.
۳. شریک باید سهم خود را به شخص ثالث بفروشد
حق شفعه فقط زمانی فعال می‌شود که یکی از دو شریک، سهمش را به غریبه بفروشد.
اگر سهمش را هبه کند، صلح کند یا منتقل کند بدون قرارداد فروش، شفعه ایجاد نمی‌شود.
چگونه حق شفعه اعمال می‌شود؟
وقتی یکی از شرکا سهمش را می‌فروشد، شریک دیگر می‌تواند:
- قیمت معامله را بپردازد
- رسماً اعلام کند که سهم فروخته‌شده را برای خود خریداری کرده است
طبق قانون، اعمال حق شفعه نیازی به رضایت خریدار ندارد و به‌محض پرداخت ثمن، سهم فروخته‌شده متعلق به شریک شفیع می‌شود.
مهلت اعمال حق شفعه چقدر است؟
در قانون مهلت مشخصی تعیین نشده ولی فقه و رویه قضایی تأکید می‌کند:
باید فوری باشد
یعنی شفیع به‌محض اطلاع از وقوع بیع، اقدام کند.
اگر تعلل کند، دادگاه ممکن است بگوید از حق شفعه صرف‌نظر کرده است.
آیا حق شفعه قابل اسقاط است؟
بله. شریک می‌تواند قبل یا بعد از فروش حق شفعه خود را ساقط کند.
اما اسقاط باید صریح و روشن باشد.
مواردی که حق شفعه از بین می‌رود
حق شفعه در موارد زیر وجود نخواهد داشت:
ملک مشاع بین بیش از دو شریک باشد
انتقال سهم با هبه یا صلح انجام شده باشد
شریک قبل از فروش، حق شفعه را ساقط کرده باشد
شریک شفیع از حق خود فوراً استفاده نکند
نکات مهم برای خریداران ملک مشاع
اگر قصد خرید سهم یکی از شرکای یک ملک مشاع را دارید، به‌ویژه برای زمین‌ها یا املاک روستایی، حتماً به موارد زیر توجه کنید:
✔️ قبل از معامله از تعداد شرکا مطلع شوید
اگر ملک فقط دو شریک داشته باشد، شریک دوم می‌تواند سهم شما را از طریق شفعه بخرد.
✔️ در قرارداد ذکر کنید که فروشنده حق شفعه را ساقط کرده
اگرچه اسقاط قبل از بیع محل اختلاف است، اما وجود آن می‌تواند ریسک شما را کاهش دهد.
✔️ از وکیل متخصص مشاوره بگیرید
زیرا در دعاوی شفعه معمولاً اختلاف درباره “فوریت” یا “ثمن واقعی” مطرح می‌شود.
مزایا و مشکلات حق شفعه برای شرکا
مزایا
جلوگیری از ورود شخص ناآشنا به ملک
حفظ آرامش و مدیریت مشترک
کاهش نزاع‌های ملکی
مشکلات احتمالی
بطلان یا فسخ معامله از دید خریدار
اختلاف درباره قیمت پرداختی
اختلاف درباره زمان آگاهی و اعمال فوری
رسیدگی به دعاوی شفعه
دعاوی شفعه معمولاً شامل موضوعات زیر است:
اثبات حق شفعه
اثبات فوریت یا عدم آن
الزام خریدار به انتقال سهم
دعوی بطلان معامله به‌خاطر وجود شفعه
رسیدگی به این دعاوی پیچیده است و نیاز به وکیل متخصص در امور ملکی دارد.
مرکز حقوقی ملکبانان – تخصصی‌ترین مشاوره در دعاوی شفعه
اگر درگیر خرید یا فروش ملک مشاع هستید یا می‌خواهید بدانید حق شفعه شامل ملک شما می‌شود یا نه، می‌توانید از تجربه و دانش مرکز حقوقی ملکبانان با مدیریت وکیل پایه یک دادگستری فرشته محمدحسینی استفاده کنید. این مرکز به صورت تخصصی روی اختلافات ملکی، دعاوی شفعه، بیع، افراز و مشکلات اسناد کار می‌کند.
