تنظیم مبایعه نامه یکی از فرآیند های خرید و یا فروش کالا و یا ملک است که به طور معمول قبل از عقد قرارداد بین طرفین نوشته می شود. نکته ی مهم در آن که در بسیاری از موارد سبب مشکلات جدی برای افراد و در نهایت متضرر شدن آن ها شده است، توجه به جزئیات تنظیم آن است.
اشتباهات رایج در تنظیم مبایعه نامه
مشکلات مربوط به خرید و فروش از جمله مشکلات رایج به شمار می رود، به طوری که بیش از ۵۰ درصد پرونده های موجود در دادسراهای قضایی مربوط به مشکلات و اختلافات ایجاد شده در خرید و فروش ملک و یا ماشین است. با نگاهی اجمالی به پرونده های قضایی مربوط به این موضوع، می توان اشتباهات رایج در تنظیم مبایعه نامه را در ۵ دسته طبقه بندی کرد که شامل:
- مبلغ و یا قیمت معامله اشتباه وارد سند مبایعه نامه شود.
- تاریخ تحویل ملک در مبایعه نامه مشخص نشده و یا اشتباه وارد شده باشد
- مشخصات دفترخانه و زمان تنظیم سند ملک در مبایعه نامه درج نشده باشد.
- وارد کردن خسارت قرارداد و یا هزینه های مورد نیاز خارج از توان خریدار و یا فروشنده
- وارد کردن شروط فسخ قرارداد بدون اینکه مدت آن مشخص شده باشد.
در ادامه به بررسی موارد گفته شده خواهیم پرداخت.
مبلغ و یا قیمت معامله اشتباه وارد سند مبایعه نامه شود
از موارد مهمی که در تنظیم مبایعه نامه باید مورد توجه قرار گیرد، مشخص کردن مبلغ معامله است. به قیمت کالا و یا ملک مورد معامله در اصطلاح حقوقی ثمن گفته می شود. در یک تعریف کلی ثمن بهای کالا و با ملک مورد معامله است که می تواند خواه برابر با ارزش آن کالا و یا ملک در بازار باشد و خواه بالاتر و یا پایین تر نیز می تواند باشد. تعیین مبلغ مورد نظر بسته به توافق بین طرفین خریدار و فروشنده دارد و به هیچ وجه قانون مشخص برای تعیین قیمت وجود ندارد. و یا به اصطلاح عامیانه هر کسی مختار است با هر قیمتی کالایی که مالک آن است را بفروشد و یا بخرد. اما مشکل از جایی شروع می شود، که در تنظیم مبایعه نامه مبلغ فروش و یا خرید اشتباه وارد شود و یا مبلغی که مورد پذیرش یک طرف معامله است وارد شود. برای جلوگیری از ایجاد این اشتباه حتما قبل از تنظیم مبایعه نامه، طرف قرار داد خود را کاملا بشناسید و در طی جلسات متوالی مبلغ مورد معامله را کاملا مشخص کنید.
تاریخ تحویل ملک در مبایعه نامه مشخص نشده و یا اشتباه وارد شده باشد
مشخص کردن تاریخ تحویل و یا تخلیه از جمله نکات مهمی است که در تنظیم مبایعه نامه باید مورد توجه قرار گیرد. این موضوع شاید در نظر برخی ها بی اهمیت باشد. اما برخی خریداران زمانی که به موعد پرداخت مبلغ خرید می رسند، ممکن است به هر دلیلی قادر به پرداخت آن نباشند و یا برخی افراد مکار در جهت تخریب معامله در ابتدا اقدام به پرداخت مبلغ ناچیزی می کنند و در ادامه از پرداخت مبلغ قرارداد خودداری می کنند. در این میان اگر تاریخ تحویل ملک مشخص نشده باشد، این مشکلات سبب قفل شدن معامله و متضرر شدن فروشنده می شود. برخی افراد فکر می کنند مشاوران املاک قادر به خواندن ذهن فروشنده و خریدار هستند و می دانند که چه شرایطی را باید در مبایعه نامه وارد کنند. این در حالی است که مشاورین املاک تنها مواردی را که با توافق دوطرف بوده وارد مبایعه نامه می کنند. پس اگر قرار است بدون ایجاد مشکل ملک و یا کالایی را خرید و فروش کنید، در ابتدا و قبل از تنظیم مبایعه نامه همه جزئیات را با طرف مقابل بررسی کنید و در مورد تک تک آن ها به توافق برسید و موارد را وارد مبایعه نامه کنید.
- تعریف اموال منقول و غیر منقول
- دعاوی تصرف
- اعتراض ثالث و دعوای اعتراض ثالث
- صفر تا صد دعوای ابطال سند
- بررسی تفاوت مبایعه نامه با قولنامه
مشخصات دفترخانه و زمان تنظیم سند ملک در مبایعه نامه درج نشده باشد
تعیین دفترخانه در تنظیم مبایعه نامه بسیار با اهمیت است و اخیرا همین مورد به ظاهر ساده دست آویز افراد مکار برای تخریب معاملات شده است. حتما بسیار توجه داشته باشید که علاوه بر اینکه مشخصات دفتر خانه محل تنظیم مبایعه نامه در آن ذکر می کنید، همچنین بیش از یک آدرس در آن وجود نداشته باشد. زیرا وجود بیش از یک آدرس سبب سردرگمی فروشنده و یا خریدار در تحویل سند رسمی می شود. علاوه براین اگر به هر دلیلی قصد شاکی شدن از معامله را دارید، اگر آدرس به درستی در مبایعه نامه ذکر نشده باشد و یا بیش از یک آدرس موجود باشد، در انجام پروسه های شکایت از طرف مقابل با مشکلات جدی مواجه خواهید شد.
وارد کردن خسارت قرارداد و یا هزینه های مورد نیاز خارج از توان خریدار و یا فروشنده
البته پرداخت خسارت ناشی از انجام ندادن تعهد با مسئولیتی لازمه یک قرارداد مطمئن است. در بسیاری موارد که در جامعه ما نیز به میزان فراوانی به چشم می خورد، ممکن است حتی در لحظات پایانی در نوشتن قرارداد و امضا کردن آن نیز یکی از طرفین منصرف شده و از انجام خرید و با فروش ملک و یا کالای خود صرف نظر کند. همین موارد سبب شده تا در مبایعه نامه یک بند مربوط به خسارات ناشی از عدم تعهد وجود داشته باشد، تا افراد در این موضوع بر اساس احساسات لحظه ای و سلیقه ای عمل نکنند و سبب اتلاف وقت و هزینه طرف مقابل نشوند. اما گاهی اوقات انصراف از عقد قرارداد به دلیل ایجاد برخی مسائل پیش بینی نشده، ناگزیر خواهد بود. نکته مهم در این موارد تعیین میزان مبلغ خسارت است. مبلغ خسارت باید در یک سطح منطقی تعیین شود که هر کدام از طرفین در صورت انصراف از معامله قادر به پرداخت آن باشند. پس در تنظیم مبایعه نامه حتما به میزان مبلغ خسارت توجه کنید زیرا بعد از انصراف از قرارداد ملزم به پرداخت آن خواهید بود.
وارد کردن شروط فسخ قرارداد بدون اینکه مدت آن مشخص شده باشد
تعین مدت فسخ قرار در تنظیم مبایعه نامه بسیار با اهمیت است. چرا که گاهی اوقات همین عدم تعیین مدت فسخ قرار بیشتر از اینکه به نفع خریدار باشد به نفع فروشنده خواهد بود. عدم تعیین مدت، در صورت برآورده نشدن شروط قرارداد، به این معنی است که هر زمان که فروشنده و یا خریدار متمایل باشند در صورت عدم انجام همه شروط می توانند مبایعه نامه را فسخ کنند. گاهی این عدم تعیین زمان سبب می شود تا در صورت طولانی شدن زمان مبایعه نامه، خریدار و یا فروشنده به دلیل عدم انجام یک شرط کوچک بتواند قرارداد را فسخ کند. همین مورد ضررهای جبران ناپذیری برای طرف مقابل داشته باشد. پس در تنظیم مبایعه نامه حتما توجه داشته باشید که پس از تعیین شروط حتما مدت زمان آنها نیز تعیین شده باشد که در صورتی که به هر دلیل قادر به جا آوردن شروط نبودید، متحمل ضرر کمتری باشید.
دریافت وکیل
قبل از هر اقدامی درمورد معاملات ملکی با وکیل متخصص در امور املاک مشورت کنید.گروه وکلای ملکبانان با دارا بودن کادر متخصص و متبحر خود آماده همکاری و قبول وکالت در کلیه دعاوی ملکی هستند.ملکبانان یک مرکز تخصصی حقوق در حوزه املاک و مستغلات می باشد.در ملکبانان از گستره وسیع مباحث حقوقی، فقط بر روی مباحث حقوقی حوزه املاک و مستغلات متمرکز هستیم و به صورت تخصصی خدمات خود را ارائه می دهیم.
برای دریافت مشاوره با شماره های 09128719258 و 09150806049 با ما در ارتباط باشید.
melkbanan وکیل همراه شما.