جواز عقد وکالت به طرفین عقد این امکان را می دهد که در هر زمان، وکالت را فسخ کنند؛ مگر آنکه وکالت به نحو بلا عزل اعطا شده باشد که در این صورت موکل، حق عزل وکیل را از خود سلب کرده اما استعفای وکیل می تواند موجب بر هم خوردن عقد شود.اعطای وکالت در فروش نیز معمولا به نحو بلا عزل صورت می گیرد؛ بنابراین امکان عزل وکیل در فروش توسط مالک منتفی است؛ اما عواملی وجود دارند که می توانند موجبات انحلال وکالت در فروش ملک را فراهم آورند؛ حتی اگر مالک، حق عزل وکیل را از خود سلب و ساقط کرده باشد.
موارد انحلال وکالت در فروش ( ابطال وکالت در فروش )
وکالت در فروش به موجب حدوث یکی از اسباب ذیل منحل خواهد شد:
- فوت وکیل
- فوت موکل
- حجر وکیل
- حجر موکل
- ورشکستگی موکل
- انجام موضوع وکالت توسط موکل
- تلف موضوع وکالت
- ممنوعیت انجام موضوع وکالت
- انقضاء مدت وکالت.
انحلال وکالت در فروش به سبب فوت وکیل یا موکل
عقد وکالت عقدی است اذنی و معطی نیابت در انجام امور حقوقی توسط وکیل. استقام وکالت منوط به بقای اذن و اراده وکیل و موکل است. در صورت فوت هر یک از وکیل یا موکل، اذن و اراده ای که منشاء اعطا نیابت بوده از بین می رود؛ فلذا عقد وکالت به محض فوت هر یک از طرفین مضمحل خواهد شد.
بنا به مراتب معروضه حتی اگر طرفین، عقد وکالت را ضمن عقد خارج لازم بیاورند و یا بقاء وکالت پس از فوت را شرط نمایند، باز هم به محض فوت یکی از طرفین وکالت منفسخ می شود. وکالت ماهیتا یک عقد جایز است و تراضی طرفین مبنی بر تداوم آن پس از فوت یکی از طرفین، نمی تواند این ویژگی ذاتی عقد وکالت را از بین ببرد.
ضمنا عقد وکالت به محض تحقق فوت منفسخ است و آگاهی وکیل از فوت موکل ضروری نیست. بنابراین اگر وکیل در فروش پس از فوت موکل و بدون اطلاع از این امر اقدام به فروش ملک موضوع وکالت نماید، اقدام او نافذ نیست و جهل وکیل نسبت به فوت موکل اثری در بی اعتباری اقدامات او ندارد.
انحلال وکالت در فروش به سبب حجر وکیل یا موکل
محجورین اهلیت لازم برای انعقاد عقد را ندارند؛ چرا که اراده آنان به سبب یکی از موجبات حجر از نظر قانونی معتبر محسوب نمی شود. بنابراین اگر هر یک از طرفین عقد وکالت در زمان انعقاد وکالت محجور باشد، عقد باطل است و اثر حقوقی بر آن مترتب نیست.
همچنین در صورتی که وکیل و یا موکل پس از اعطا وکالت به سبب حدوث جنون یا سفه، محجور شوند، عقد وکالت نیز به سبب زوال اراده ای که موجد عقد بوده، منفسخ می شود.
وکالت در فروش به محض حدوث یکی از اسباب حجر از بین می رود و نیازی به اطلاع هر یک از طرفین از حجر طرف دیگر یا اعلام این امر از سوی دادگاه نمی باشد.
انحلال وکالت در فروش به سبب ورشکستگی موکل
تاجر ورشکسته به حکم قانون از دخالت و تصرف در اموال خود ممنوع است. این ممنوعیت به منظور حفظ حقوق هیات طلبکاران است و ارتباطی به اهلیت تاجر ورشکسته ندارد. به عبارتی تاجر ورشکسته اهلیت انعقاد معامله را دارد اما اختیار لازم برای تصرف در اموال خود را ندارد. این سلب اختیار به معنای نقص در اراده تاجر ورشکسته نیست.
بنا بر توضیحات فوق، تاجر ورشکسته اصالتا و وکالتا، حق دخل و تصرف در اموال خود را ندارد؛ بنابراین ورشکسته حق اعطای وکالت در فروش ملک خود را ندارد و ورشکستگی موکل از موجبات انفساخ وکالت در فروش به شمار می رود.
ممنوعیت تاجر ورشکسته مختص به تصرف در اموال خود تاجر است که وثیقه دیون طلبکاران به شمار می رود و تاجر ورشکسته می تواند به عنوان وکیل، ملک دیگری را بفروشد. در نتیجه ورشکستگی موکل سبب انفساخ وکالت در فروش است اما ورشکستگی وکیل، مانع اقدامات او محسوب نمی شود.
انحلال وکالت در فروش به جهت انجام موضوع وکالت توسط موکل
اعطای نیابت در موضوع وکالت موجب سلب اختیار موکل نیست و موکل نیز همچنان می تواند موضوع وکالت را اصالتا انجام دهد. در این فرض با انجام موضوع وکالت توسط موکل، موضوعی برای عقد وکالت باقی نمی ماند. البته اگر وکیل پیش از اقدام موکل، ملک را فروخته باشد، به نظر می رسد اقدام بعدی مالک فضولی محسوب می شود؛ چراکه در آن زمان مالکیتی بر ملک نداشته است. هر چند این موضوع محل اختلاف است و برخی با توجه به تکلیف وکیل مبنی بر اطلاع فوری انجام موضوع وکالت به موکل، اقدام بعدی موکل را نافذ می دانند.
همچنین در صورتی که موکل، عملی منافی با موضوع وکالت انجام دهد نیز، عقد وکالت منفسخ خواهد شد؛ مثل اقدام مالک به تخریب ملکی که برای فروش آن وکالت داده است.
لازم به تذکر است در صورتی که اعطا وکالت در فروش در مقام بیع باشد، وکیل می تواند با اثبات وقوع عقد بیع ، اقدامات بعدی موکل را بی اثر کند.
انحلال وکالت در فروش به جهت تلف موضوع وکالت یا ممنوعیت انجام آن
با تلف موضوع وکالت یا ممنوع شدن آن، عقد وکالت بلا موضوع مانده و منفسخ می شود. برای نمونه اگر ملک موضوع وکالت به واسطه وقوع سیل تلف شود، موضوعی برای فروش باقی نمانده و وکالت منتفی است. همچنین اگر موکل به موجب حکم قطعی دادگاه محکوم شود و واحد اجرای احکام به درخواست محکوم له اقدام به توقیف اموال محکوم علیه از جمله ملک موضوع وکالت نماید، انجام موضوع وکالت ممنوع و عقد وکالت منحل می شود.
انحلال وکالت در فروش به جهت انقضاء مدت
طرفین می توانند انجام موضوع وکالت را مقید به مهلت نمایند؛ در چنین حالتی پس از مضی مهلت مقرر، سمت وکیل و عقد وکالت زایل می شود.
تایید بطلان وکالت در فروش به جهت جعلی بودن
وکالتنامه جعلی باطل است و مالک می تواند تایید بطلان آن را از دادگاه بخواهد؛ اما اثبات جعلی بودن وکالتنامه بر عهده مدعی جعلیت است.
اثبات انحلال وکالت در فروش پس از فروش ملک
اگر انحلال وکالت در فروش به سبب هر یک از جهات فوق پس از انتقال ملک توسط وکیل احراز شود، به گونه ای که اثبات شود در زمان انتقال ملک، وکالت باطل بوده و وکیل بدون سمت اقدام به معامله نموده، اقدامات وکیل، فضولی و غیر نافذ است.
مالک می تواند معامله فضولی را تنفیذ یا رد کند، در صورت رد مالک، معامله باطل است و مالک می تواند در صورت لزوم تایید بطلان معامله فضولی را از دادگاه بخواهد.
در فرض تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت توسط وکیل در موارد بی اعتباری وکالت در فروش، مالک می تواند پس از اثبات بطلان اقدامات وکیل در فروش، ابطال سند رسمی مالکیت را نیز بخواهد.
