قرارداد اجاره از موارد عقود معین است این بدین معنی است که نمونه این قرارداد در قانون مدنی ایران تعریف شده و شرایط آن در قانون به صورت کامل قید گردیده است و تمامی قرارداد های اجاره تنظیمی مطابق شرایط مقرر قانون خواهد بود مگر آنکه طرفین توافقات دیگری در این خصوص داشته باشند و آنرا در متن قرارداد ذکر نمایند.
یکی از بیشترین عقودی که امروزه در میان افراد جامعه مورد قرارداد واقع می شود عقد اجاره است.
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ پس از سپری شدن مدت اجاره در خصوص املاکی که کاربری شغلی و تجارری داشته اند رابطه قراردادی مابین موجر و مستاجر قطع نمی شود ، بر اساس همین اصل مستاجر میتواند تا هنگامی که اجاره پرداخت نموده و مورد مال اجاره داده شده را در دست دارد از منافع آن بهره‌مند شود و رابطه موجر و مستاجر بین دو طرف برقرار است.
تعریف اجاره
قانون تعریف مشخصی از اجاره بیان نموده است مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی:
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود.
با توجه به این ماده متوجه این نکته می شویم که در خصوص معوض بودن قرارداد اجاره بحثی به میان آورده نشده است اما باید دانست تملیک منافع رایگان نیست و بر اساس همین اصل مستاجر موظف است مالی را که معمولا مقداری پول است به موجب پرداخت نماید.
مطلب بیان شده مورد ۳ ماده ۴۹۰ میباشد که چنین بیان می‌دارد:(…….. ثالثاً مال اجاره را در مواردی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقد باید بپردازد.)
اجاره مالکیت موقت منافع است
یکی دیگر از موارد حائز اهمیت موقت بودن تملیک منافع میباشد . همانطور که می دانیم اصل بر غیر قابل فسخ بودن قراردادهاست و مطابق همین اصل در صورت شک در مدت قرارداد اصل بر دائمی بودن آن می باشد پس می توان اینطور نتیجه گرفت عقد اجاره ، عقدی استثنا بوده که منافع را به صورت موقت و مدتدار به مالکیت مستاجر در می اورد .
هرچند مستاجر مالک منافع ملک است اما در خصوص مالکیت عین همچنان موجر مالکیت خود را حفظ نموده که این دوگانگی اختلافاتی را به وجود می آورد بدیهی است موارد بیشتری از این قبیل موارد در مقالات زیر قابل مطالعه می باشد : الزام به تحویل مورد اجاره ؛ الزام موجر به تعمیرات اساسی.
در مواردی بعد از پایان مدت قرارداد اجاره ممکن است مستاجر از تخلیه ملک خودداری مینماید در این صورت مالک با طرح چند نموده دادخواست مواجه است که بیشتر این قبیل دعاوی در قابل دستور تخلیه در شورای حل اختلاف مطرح می گردد ، لازم به ذکر است لازمه اجرای دستور تخلیه واریز مبلغ ودیعه به حساب دادگستری می باشد.
محل رسیدگی
طبق اصل کلی قانون آیین دادرسی مدنی محل رسیدگی به این‌گونه دعاوی در خصوص اموال (غیر منقول ) مانند خانه و زمین در صلاحیت نزدیکترین دادگاه محل وقوع ملک بوده و مطابق قانون شوراهای حل اختلاف دعاوی در خصوص موجر و مستاجر در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد.
وکیل قرارداد اجاره
همانطور که میدانیم تنظیم قرارداد مهمترین اصل در انجام معاملات بوده بدیهی است عدم رعایت نکات بسیار ساده در تنظیم قرارداد اجاره ممکن است مسیر کوتاه حل اختلاف و یا تخلیه ملک را بسیاری طولانی و پیچیده نماید به عنوان مثال قرارداد اجاره الزاماً می بایست مکتوب بوده و در 2 نسخه تنظیم شود و به امضای 2 شخص به عنوان شاهد قرارداد برسد در غیر اینصورت امکان اخذ دستور تخلیه ملک میسر نبوده و بناچار با طرح دادخواست حکم تخلیه مدت تحویل ملک از مستاجر ممکن است ماهها به طول بیانجامد.
در نتیجه بهره مندی از وکیل متخصص امور ملکی در خصوص اموال غیرمنقول و تنظیم قرارداد اجاره مهم ترین و اساسی ترین اصل در انجام معاملات می باشد.
بدیهی است در صورت نیاز به وکیل و مشاوره حقوقی می توانید از طریق راه های ارتباطی با دفتر حقوقی تماس حاصل و از حمایت حقوقی بهره مند شوید.
دریافت مشاوره حقوقی ملکی
مرکز حقوقی ملکبانان، با مدیریت وکیل فرشته محمد حسینی، مجموعه ای از بهترین وکلای پایه یک دادگستری در مشهد هستند که به دلیل تمرکز خاص خود بر کلیه امور ملکی و تبحر ویژه در حقوق املاک بهترین گزینه پیش روی شما برای کسب مشاوره حقوقی ملکی به شمار می آیند. در مجموعه ما می توانید به تناسب نیاز و شرایط خود در هر بستری که برای شما مناسب تر است مشاوره حضوری، تلفنی و آنلاین با بهترین وکیل الزام به تحویل مورد اجاره در مشهد داشته باشید. جهت دریافت اطلاعات بیشتر کافی است با متخصصان ما در مرکز حقوقی ملکبانان تماس بگیرید.
