هرچند جرم جعل یک جرم مستقل است و برخی اوقات به تنهایی رخ می‌دهد اما در اغلب موارد جعل مقدمه وقوع جرم یا جرایم بعدی ست. به این معنا که مجرم به وسیله جعل به دنبال استفاده از اسناد مجعول برای ارتکاب جرایم دیگری ست که از جمله میتوان به جعل اسناد ملکی با هدف کلاهبرداری یا انتقال مال غیر اشاره کرد. امروزه با پیشرفت تکنولوژی ارتکاب جعل آسان‌تر شده و لازم است افراد جامعه با هوشیاری بیشتری در این زمینه عمل کنند.
جعل در اسناد ملکی رسمی و عادی
به طور کلی اسناد را میتوان به دو دسته رسمی و عادی تقسیم کرد که منشا تفاوتهای قابل توجهی میباشد که از حوصله این بحث خارج است.سند رسمی مالکیت از مهمترین مصادیق اسناد رسمی ست و برای اسناد عادی نیز میتوان به قولنامه‌ها، بیع‌نامه ها، اجاره نامه‌ها و … اشاره کرد. یکی از تفاوتهای مهم بین اسناد رسمی و عادی در مورد مرتکب و میزان مجازات جرم جعل در اسناد رسمی و عادی ست که در ذیل به آن میپردازیم.
چگونه جعلی بودن سند ملکی را تشخیص دهیم؟
- استعلام از اداره راه و شهرسازی استان محل وقوع معامله
- مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک
آیا شباهت بین قولنامه اصلی و جعلی ضروری ست؟
در پاسخ به این پرسش دو نظر وجود دارد. گروهی معتقدند قانونگزار در هیچ ماده‌ای به این مورد اشاره نکرده و آن را شرط تحقق جرم ندانسته است بنابراین احراز آن ضروری نمیباشد.
گروه دوم بر این عقیده اند که وجود شباهت از ارکان وقوع جرم میباشد.
برای اثبات هر یک از نظرات مذکور میتوان به برخی آرا استناد کرد. تنها در مورد قولنامه های رسمی ست که میتوان نظر قطعی داد و وجود شباهت را ضروری دانست.
مجازات جعل سند مالکیت
میزان مجازات جرم جعل با توجه به نوع سند که عادی ست یا رسمی و همچنین مرتکب آن متفاوت است.
مطابق ماده 536 قانون مجازات اسلامی، مجازات جرم جعل اسناد عادی حبس از سه ماه تا یک سال یا سه تا دوازده میلیون ریال جزای نقدی در نظر گرفته شده است. علاوه بر این مجازاتها ضرر و زیان وارده بر اثر ارتکاب جرم نیز قابل مطالبه میباشد.
مجازات جرم جعل اسناد رسمی توسط افراد عادی مطابق ماده 533 قانون مجازات اسلامی حبس از شش ماه تا سه سال یا سه تا هجده میلیون ریال جزای نقدی میباشد.
مجازات جرم جعل اسناد رسمی توسط کارمندان دولت و در راستای انجام وظیفه در ماده 532 قانون مجازات اسلامی حبس از یک تا پنج سال یا پرداخت شش تا سی میلیون ریال جزای نقدی تعیین شده است.
مجازات جرم استفاده از اسناد مجعول نیز در صورتی که سند رسمی باشد شش ماه تا سه سال حبس یا سه تا هجده میلیون ریال جزای نقدی میباشد و در صورتی که سند مجعول عادی باشد حبس از سه ماه تا یک سال یا جزاس نقدس از سه تا دوازه میلیون ریال میباشد.
مجازات کلاهبرداری با استفاده از سند مجعول
در مورادی که جعل سند ملکی و استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری از طریق ارائه سند مجعول به صورت همزمان واقع میشوند درمورد تعین مجازات مرتکب اختلاف نظر وجود دارد.
البته درمورد جرایم جعل و استفاده از سند مجعول دو رای وحدت رویه وجود دارد که به اختلاف‌ها پایان می‌دهد. مطابق آراء وحدت رویه شماره 624 و 1188 هیئت عمومی دیوان عالی کشور دو جرم جعل سند و استفاده از سند مجعول, مستقل از هم میباشند هرچند مرتکب یک شخص واحد باشد.
اما درمورد وقوع توامان جعل و استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری اختلاف نظر بیشتری وجود دارد.
نظر برخی بر این است که ارتکاب این سه جرم مصداق تعدد معنوی ست و ارتکاب جعل و استفاده از سند مجعول به عنوان مقدمه ای برای ارتکاب کلاهبرداری بوده است. بنابراین مجرم فقط برای جرم کلاهبرداری باید متحمل مجازات شود
گروهی دیگر فط استفاده از سند مجعول را جزئی از کلاهبرداری میدانند و نظر عده ای نیز بر تعدد مادی میباشد.
مرجع رسیدگی به جرم جعل اسناد ملکی
اقدام به جعل اسناد ملکی و استفاده از آنها و همچنین کلاهبرداری از طریق ارائه سند جعلی مالکیت جرم موضوع قانون مجازات اسلامی میباشد. بنابراین رسیدگی به شکایت‌های واصله در این مورد در صلاحیت دادسرای عمومی و انقلاب و دادگاه کیفری دو میباشد.
از نظر صلاحیت محلی نیز دادگاه محل وقوع جرم یا دادگاه محل کشف جرم یا دادگاه محل دستگیری متهم صالح به رسیدگی میباشد.
البته در تعیین صلاحیت محلی دادگاه توجه به مرتکب جرم نیز ضروری ست. چنانچه مرتکب یکی از افراد مذکور در مواد 307 و 308 قانون آیین دادرسی کیفری باشد، رسیدگی به جرم حسب مورد در صلاحیت دادگاه‌های کیفری تهران یا مرکز استان محل وقوع جرم میباشد.
نکات مهم در مورد پیشگیری از جعل اسناد ملکی و کلاهبرداری
در هنگام اقدام به انعقاد معاملات ملکی مطمئن شوید ملک موردنظر به چند نفر فروخته نشده باشد و برای اطمینان خاطر در این رابطه استعلامات لازم را بررسی نمایید.
- ملک را از نزدیک مورد بررسی قرار دهید و درمورد کاربری آن تحقیقات لازم را به عمل آورید.
- از صحت اسنادی که به شما ارائه شده اطمینان حاصل نمایید.
- اطلاعات مندرج در اسناد ارائه شده را با ملکی که به رویت شما رسیده مقایسه نموده و در صورت وجود مغایرت از انجام معامله خودداری کنید.
- حتما معامله را در محل وقوع ملک منعقد نمایید و از مراجعه به محلی که طرف قرارداد معرفی میکند خودداری نمایید.
- بهتر است به تنهایی در محل انعقاد قرارداد حاضر نشوید. درصورتی که پیش از امضا هرگونه سند از مشورت وکیل بهره ببرید احتمال وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی در آینده از بین خواهد رفت.
- درمورد متن قرارداد حتما با یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص مشورت کنید و هر سندی را امضا نکنید. تک‌تک کلماتی که در قرارداد نوشته شده و شما ذیل آن را امضا کنید بار حقوقی دارد و متضمن تعهدی برای شما خواهد بود. اثبات این امر که از معنای آن عبارات بی اطلاع بودید رافع مسئولیت شما نخواهد بود.
- همه خیارات قانونی را ساقط نکنید و در صورتی که فروشنده هستید حق فسخ معامله در صورت عدم پرداخت مبلغ مورد توافق را لحاظ کنید و برای دیرکرد پرداخت‌ها خسارت تعیین نمایید.
- حتما با شخص اصیل وارد معامله شوید و از انعقاد عقد با افرادی که بدون مدرک معتبر خود را نماینده مالک معرفی میکنند خودداری کنید.
- افراد حاضر در آژانس های املاک معمولا تسلط کافی بر قوانین ندارند؛ بنابراین قراردادهای تنظیم شده توسط این افراد نمیتواند قابل اطمینان باشد. همچنین در موارد بسیاری دیده شده فرد کلاهبردار با سو استفاده از ناآگاهی مشاورین املاک یا با همدستی آنان مرتکب کلاهبرداری شده است.
- حتما اصل اسناد و مدارک را مطالبه و بررسی نمایید و به بررسی کپی اسناد اکتفا نکنید هرچند برابر اصل شده باشند. در مواردی که دفترخانه اقدام به برابر با اصل نمودن اوراق کرده است میتوانید از دفترخانه مربوطه استعلام بخواهید.
- مبلغ نوشته شده را به دقت مطالعه کنید و مخصوصا به تعداد صفرها توجه کنید.
- در صورتی که از چک به عنوان وسیله پرداخت استفاده میکنید از خودکار مخصوص خودتان برای تکمیل مندرجات آن استفاده کنید و قبل از تحویل آن به طرف مقابل یک کپی از آن تهیه کنید.
- برای امضا چک از نمونه امضایی استفاده کنید که به راحتی قابل جعل نباشد.
- بعد از امضا هر سندی نام و نام خانوادگی خود و تاریخ روز را درج کنید.
- خاطرنشان کنید اسناد قرارداد را در حضور شما تنظیم کنند و طرف مقابل نیز در حضور خود شما اسناد را امضا کند.
- اسنادی که از پیش تنظیم و امضا شده‌اند را نپذیرید.
- اگر سندی به شما تحویل داده شد که از قبل امضا شده بود این موضوع را صورتجلسه کنید و از تحویل دهنده مدارک بخواهید آن را امضا کند.
- از صحت اطلاعات و مشخصات مذکور در مبایعه نامه اطمینان حاصل نمایید.
- قبل از انجام معامله مطمئن شوید سند ملک آزاد است و در صورتی که آزاد نبود تا زمان آزاد شدن سند، معامله را منعقد نکنید.
- مطمئن شوید ملک بدهی مالیاتی، شهرداری و … نداشته باشد و مسلوب المنفعه نباشد.
طبق گزارش های واصله از پلیس آگاهی قریب به نیمی از پرونده های جعل و کلاهبرداری مربوط به حوزه املاک است و همین امر به خوبی نشان‌دهنده اهمیت استفاده از تجربه و تخصص مشاور حقوقی و وکیل است.
