شهرداری برای اجرایی کردن طرح‌های خود مانند دیگر ارگان‌ها، به ملک نیاز دارد؛ اما ممکن است در مواقعی، املاک در اختیار شهرداری، توانایی پاسخ‌گویی به تمامی نیازهای این طرح‌ها را نداشته باشد، در این صورت شهرداری به تملک املاک شهروندان نیازمند می‌شود.
در خصوص تصرف املاک شهروندان توسط شهرداری یا دیگر ارگان‌ها، در قانون تدابیر خاصی اندیشیده شده است تا مانع سوء استفاده خودسرانه شهرداری نسبت به تصرف، بدون پرداخت حقوق مالکین شود؛ در این مواقع مالکین می‌توانند در مراجع صالح، اقامه دعوی نمایند.
در صورتی که شهرداری اقدام به تصرف املاک شهروندان به‌صورت غاصبانه کرده باشد، مالک می‌تواند دعوای خلع ید مطرح کند و تا شهرداری به خلع ید ملک مورد تصرف و قلع بنا و مستحدثات محکوم شود.
با این حال آرای مراجع قضایی و همچنین رویه قضایی، معتقدند که در صورت تصرف ملک توسط شهرداری و تبدیل آن به پارک، کوچه یا خیابان، ملک مذکور تلف شده محسوب می‌شود و بر اساس مواد عام قانون مدنی در خصوص غصب، شهرداری به پرداخت مبلغ ملک مورد غصب محکوم می‌شود.
همچنین بر اساس ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها، مصوب ۱۳۷۰، مالک می‌تواند با تقدیم دادخواست، قیمت زمین، ملک یا بنا را به نرخ روز مطالبه کند؛ بنابراین نمی‌توان شهرداری را به انتقال ملک به مالک محکوم کرد.
قیمت‌گذاری املاک تصرف‌شده توسط شهرداری
بر اساس تبصره ۱ ماده واحده قانون تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها، بهای ملک یا زمین مربوطه، توسط سه تن از کارشناسان رسمی و مورد اطمینان دادگستری، پس از تقدیم دادخواست و ارائه مدارک و مستندات قانونی تعیین می‌شود.
نحوه انتخاب کارشناسان نیز به این صورت است که یکی از آنان به انتخاب طرفین، یکی دیگر به انتخاب مالک ملک و دیگری توسط شهرداری تعیین می‌شوند.
بر اساس تبصره ۲ ماده واحده قانون مذکور، درصورتی‌که در انتخاب کارشناسی که طرفین با توافق یکدیگر تعیین می‌کنند، توافقی بین طرفین حاصل نشود، دادگاه محل وقوع ملک، کارشناس را انتخاب می‌کند.
نکته: درصورتی‌که در محل وقوع ملک، کارشناس رسمی دادگستری وجود نداشته باشد، بر اساس ماده ۲۹ قانون کارشناس رسمی مصوب ۱۳۱۷ عمل می‌شود.
جهت مطالعه بیشتر روی لینک های زیر کلیک کنید
- قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها
- قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها
- کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
تنظیم دادخواست مطالبه بهای زمین از شهرداری
مالک ملکی که زمین یا ملک او توسط شهرداری تصرف شده است، باید برای مطالبه بهای زمین یا ملک خود، با عنوان خواسته مطالبه عادله زمین یا ملک، طرح دعوا کند.
در این دادخواست باید مشخصات خواهان ذکر شود و در قسمت خوانده، مشخصات شهرداری ذکر شود. در صورتی که خوانده شهرداری شهرهای بزرگ مانند اصفهان، تهران، مشهد و … باشد، ناحیه شهرداری نیز مشخص شود. در شرح دادخواست، مشخصات پلاک ثبتی ملک غصب شده توسط شهرداری بیان شده و تقاضای رسیدگی به پرونده از ریاست محترم دادگاه حقوقی می‌شود.
مطالبه اجرت‌المثل زمان تصرف ملک توسط شهرداری
بر اساس رویه قضایی دادگاه‌ها، شهرداری محکوم به قیمت روز ملک یا زمین مورد غصب می‌شود و به پرداخت اجرت‌المثل محکوم نمی‌شود. دلیل این امر آن است که بر اساس ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی موردنیاز شهرداریها، مالک تنها حق مطالبه قیمت ملک را دارد چون مطابق ماده ۳۲۳ قانون مدنی، در صورتی می‌توان مطالبه اجرت‌المثل کرد که تصرف به صورت غاصبانه انجام شده باشد؛ بنابراین باید در دادگاه صالح مشخص شود که تصرف شهرداری به‌صورت غاصبانه بوده یا خیر و پس از اثبات غاصبانه بودن، مالک می‌تواند دادخواست مطالبه اجرت‌المثل به دادگاه تقدیم کند.
همچنین مطابق رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عالی کشور، وجود تقصیر، شرط ایجاد مسئولیت مدنی می‌باشد؛ بنابراین زمانی می‌توان شهرداری را محکوم به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف نمود که تقصیر ثابت شود. پس هنگامی که بر اساس قوانین، تخلف از مقررات و نقض قانون محرز نشود، با استناد به رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور که در حکم قانون است، نمی‌توان شهرداری را به پرداخت اجرت‌المثل ملک محکوم کرد.
مرجع صالح برای تقدیم دادخواست مطالبه قیمت زمین از شهرداری
بر اساس قواعد عام حقوقی، حقوق و دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، به عنوان غیرمنقول تبعی شناخته می‌شوند و به همین دلیل و بر اساس ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی غیرمنقول در دادگاه محل وقوع ملک مطرح و رسیدگی می‌شوند.
همچنین بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۳۱ دیوان عالی کشور، مطالبه ثمن معامله یا وجه ملک، هرچند که مربوط به دعوای ناشی از اموال غیرمنقول باشد، در محل اقامت خوانده قابل‌طرح است.
در خصوص تجدیدنظر مطالبه قیمت زمین، بر اساس ماده ۳۳۱ قانون آیین دادرسی مدنی، به این دلیل که دعوای مورد اشاره از دعوای مالی محسوب می‌شود، در صورتی که ارزش ملک بیش از ۳۰ میلیون ریال باشد، قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان می‌باشد
