الزام موجر به تعمیرات اساسی : پس از عقد هر قراردادی حقوق و تکالیفی برای هر دو طرف معامله ایجاد میشود. یکی از عقود که همواره محل مناقشه بوده است عقد اجاره می باشد. در این مطلب سعی داریم به مبحث الزام موجر به تعمیرات اساس توسط وکیل متخصص بپردازیم.
در عقد اجاره یکی از تکالیفی که برای مالک ایجاد می گردد تعمیر ملک است. به این صورت که اگر ملک مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد. مالک باید نسبت به تعمیر آن اقدام نماید.
در صورت استنکاف مالک از انجام این تعهد موجر می تواند دادخواست الزام موجر به تعمیرات اساسی را به شورای حل اختلاف و دادگاه ارائه نماید.
در صورتی که مالک امکان تعمیر عین مستاجره را نداشته باشد. و یا از پرداخت هزینه های آن خودداری نماید برای مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره ایجاد می گردد.
الزام موجر به تعمیرات اساسی
- قانون گذار جهت حفظ حقوق مستاجر در ماده ۴۸۶ قانون مدنی به این موضوع پرداخته است. مطابق این ماده :
- انجام تعمیرات در عین مستاجره (مال الاجاره) که برای انتفاع موجر از ملک لازم است بر عهده مالک می باشد.
سوالی که در اینجا مطرح می شود این است منظور قانون گذار از تعمییرات عین مستاجره چیست ؟
پاسخ سوال :
در ماده ۲۰ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ آمده است :
منظور از تعمیرات آن دسته از تعمیراتی می باشد که مربوط به خود ملک و بناست و تعمیرات جزئی از قبیل زیبایی و تزئینات بر عهده مستاجر است.
پس از ارائه دادخواست توسط مستاجر دادگاه قرار جلب نظر کارشناسی را صادر می نماید. و پس از اعلام نظر کارشناس و ضرورت تعمیر عین مستاجره جهت انتفاع مستاجر ، مالک ملزم به انجام تعمیرات می گردد.
دادگاه صالح برای رسیدگی
در صورتی که مستاجر هزینه تعمیرات را از مالک مطالبه کند مشمول دعاوی منقول بوده و باید در دادگاه محل سکونت مالک طرح دعوا نماید. اما چنانچه مستاجر انجام تعمیرات عین مستاجره را درخواست کند دعوا غیر منقول بوده و دادگاه محل وقوع ملک برای رسیدگی صالح می باشد.
پس از صدور حکم الزام موجر به انجام تعمیر و قطعی شدن آن در صورتی که موجر از انجام حکم
خودداری کند دادورز به مستاجر اعلام میکند که خود نسبت به تعمیر مال مورد اجاره اقدام نماید. و هزینه انجام آن را مطالبه نموده و همچنین مستاجر میتواند انجام تعمیرات را به شخص ثالث واگذار کند.
نکته مهم و اساسی در خصوص تعمیر مال مورد اجاره آن است. که در صورت اقدام خودسرانه مستأجر بدون اطلاع به مالک و یا حکم دادگاه نسبت به تعمیر ملک ،دیگر حق دریافت هزینه های صورت گرفته وجود ندارد. و پرداخت آن بر عهده خود مستاجر است.
همچنین در صورتی که تعمیرات اساسی به دلیل عدم استفاده نا مناسب مستاجر از ملک باشد. و این خرابیهای ناشی از عمل خود مستاجر حاصل شده باشد نمیتوان موجر را به انجام تعمیرات ملزم نمود .
علاوه بر این تشخیص اساسی بودن یا نبودن تعمیرات بر عهده دادگاه و نظر کارشناس دادگستری می باشد.
لازم به ذکر است در صورتی که ایرادات اساسی در هنگام عقد اجاره وجود داشته باشد برای مستاجر حق فسخ ایجاد می گردد.
همانطور که بیان شد ممکن است در مرحله الزام موجر به تعمیر و یا ثبت دادخواست ایراداتی وجود داشته باشد. که منجر به ضایع شدن حقوق شخص گردد و همچنین ممکن است. در هنگام مطالبه ،خسارات هنگفتی به مالک یا مستاجر وارد آید پس در این شرایط بهتر است تا با وکیل متخصص حقوقی مشورت لازم انجام گرفته. و در صورت نیاز از تجربیات وی استفاده شود.
دریافت وکیل
بل از هر اقدامی درمورد معاملات ملکی با وکیل متخصص در امور املاک مشورت کنید.گروه وکلای ملکبانان با دارا بودن کادر متخصص و متبحر خود آماده همکاری و قبول وکالت در کلیه دعاوی ملکی هستند.ملکبانان یک مرکز تخصصی حقوق در حوزه املاک و مستغلات می باشد.در ملکبانان از گستره وسیع مباحث حقوقی، فقط بر روی مباحث حقوقی حوزه املاک و مستغلات متمرکز هستیم و به صورت تخصصی خدمات خود را ارائه می دهیم.برای دریافت مشاوره با شماره های 09128719258 و 09150806049 با ما در ارتباط باشید.