تقسیم نامه زمین سندی است که بر اساس آن سهم هریک از شرکاء زمین مشاع مشخص می‌شود، به بیان دیگر هرگاه شرکاء یک زمین مشاعی قصد مشخص کردن حصه و سهم خود از زمین مشاع مورد نظر را داشته باشند پس از انجام توافقات اولیه در مورد چگونگی تقسیم و سهم هریک از شرکاء، می بایست با در دست داشتن مدارک لازم به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و پس از پرداخت هزینه های لازم، درخواست تنظیم یک متن تقسیم نامه زمین رسمی را ارائه دهند تا به موجب آن تقسیم نامه سهم هریک از شرکاء به صورت رسمی و قانونی مشخص شود. بر اساس ماده ۵۸۹ قانون مدنی صاحبان یک زمین مشاع درصورتی که ملتزم به عدم تقسیم زمین نباشد یا تقسیم زمین منع قانونی نداشته باشد می‌توانند تقاضاء و درخواست تقسیم زمین را داشته باشند. در صورتی که در میان شرکاء یک زمین مشاعی فردی غایب، و محجورباشد یا تمایلی به درخواست تنظیم تقسیم نامه نداشته باشد در این شرایط تقسیم زمین فقط از طریق دادگاه و افراز میسر می‌شود.
روش‌های تقسیم(افراز–تفکیک)
روش های تقسیم ملک با توجه به نوع تقسیم به دو دسته افراز و تفکیک تقسیم می‌شود. مسئله افراز ملک زمانی پیش می‌آید شرکا در ملک مشاعی بر سر چگونگی تقسیم ملک اختلاف داشته باشند و برای تعیین تکلیف اختلافات فی ما بین به مراجع قضایی مراجعه کنند.
در تقسیم ملک مشاعی وقتی طرفین بر سر چگونگی تقسیم ملک و میزان حق السهم خود اختلاف داشته باشند باید به مراجع قضایی مراجعه نمایند. در پرونده های افراز پس از مراجعه شرکا به محاکم قضایی، پرونده بررسی شده و با توجه به اسناد و مدارک ارائه شده حکم مناسب تقسیم افراز و مال مشاء صادر می‌شود.
پس از صدور رای از طرف دادگاه هر یک از طرفین یک مدت معین فرصت دارند که به رای صادر شده اعتراض نمایند اگر آنها در مدت تعیین شده به رای صادر شده اعتراض نکنند رای قطعی شده و به اجرای احکام فرستاده می‌شود.
بطور کلی افراز از نظر حقوقی به معنی جداسازی سهم مشاعی هریک از شرکاء در اموال غیر منقول و املاک مشایی به صورت قهری است اگر توافق یا تراضی یک یا چند نفر در آن ها ممکن و میسر نباشد، اما تفکیک در تقسیم مال مشاعی زمانی حادث می‌شود که طرفین شرکاء بر سر تقسیم مال مشاء توافق داشته باشند.
در یک ملک مشاع وقتی طرفین بر سر تقسیم ملک توافق داشته باشند به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست تقسیم نامه زمین را ارائه می‌دهند پس از پرداخت هزینه ها، تقسیم نامه رسمی صادر می‌شود. به عبارت دیگر پس از صدور صورت مجلس تفکیکی تقسیم نامه در اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده و به امضاء شرکا می‌رسد.
اما در تقسیم نامه افزار زمین و ملک مشاعی توسط دادگاه تقسیم و سهم هر یک از شرکا با نام آنها در یک سند مجزا درج می‌شود. اگر تقسیم بندی زمین به صورت تفکیک باشد شرکا پس از تنظیم صورتجلسه تفکیکی و ارسال آن به دفتر اسناد رسمی قطعات تفکیکی الکترونیکی صادر شده را امضا کرده و اداره با توجه به مدارک تقسیم نامه اسناد مالکیت را به نام هر یک از شرکا به صورت مجزا صادر می‌کند.
در تقسیم زمین به شکل افراز طرح دعوا و شکایت در اولویت است اما تقسیم زمین به شکل تفکیک برپایه صلح و توافق طرفین انجام می‌شود. تقسیم زمین به شکل افزار زمانی مطرح می‌شود که بین طرفین توافق و تراضی باشد اما تفکیک با رضایت صاحبان ملک مشاعی انجام می‌شود تفکیک به معنای تقسیم ملک است ولی افراز به معنی تعیین حق و سهم هر یک از شرکاء به شکل قهری و قانونی می‌باشد.
شرایط تقسیم نامه زمین
شرایط تقسیم نامه زمین با توجه به وضعیت ملک و خواست شرکاء ممکن است متفاوت باشد. در تقسیم نامه زمین به شکل تفکیک، شرکاء یک زمین مشاعی با تنظیم یک متن تقسیم نامه عادی و ارائه آن به اداره ثبت اسناد، سهم قانونی خود را برای تفکیک و جداسازی مشخص می‌کنند.
صحت معامله از جمله شرایط اولیه تقسیم نامه زمین است. درخواست تقسیم یکی از شرایط تقسیم یا تفکیک زمین به قدر السهم هریک از شرکاء است که در قانون مدنی به صراحت آمده است. به این معنا که درخواست اولیه هر یک از شرکا یا همه آنها برای تنظیم تقسیم نامه زمین جز بدیهیات و اقدامات اولیه اینکار است.
بر اساس ماده ۵۸۹ قانون مدنی هر یک از شرکاء مال مشاع در صورت تمایل می‌توانند تقاضای تقسیم زمین و تنظیم تقسیم نامه را داشته باشد. مگر اینکه تقسیم زمین منع قانونی داشته باشد یا اینکه شرکا التزام به عدم تقسیم زمین داده باشند. همچنین اگر در میان شرکا شخص محجور یا غایبی وجود داشته باشد تقسیم زمین باید توسط دادگاه صالح انجام شود.
بر اساس ماده ۵۹۱ قانون مدنی از دیگر شرایط تقسیم زمین آن است که اگر طرفین بر سر تقسیم ملک مشاء با یکدیگر توافق داشته باشند تقسیم ملک بر اساس خواسته و رضایت آنها انجام می‌شود اما اگر در خصوص تقسیم زمین توافق و تراضی بین شرکا وجود نداشته باشد قاضی اگر ضرری برای شرکا ایجاد نشود قهرا برای تقسیم زمین حکم صادر می‌کند.
بر اساس ماده ۵۹۳ قانون مدنی منظور از ضرر و زیان ناشی از تقسیم زمین، کاهش غیر قابل اغماض قیمت زمین و از مالیت و قیمت افتادن سهم هریک از شرکا است در این شرایط بر اساس ماده ۵۹۵ قانون مدنی تقسیم زمین ممنوع است حتی اگر شرکا راضی باشند.
از دیگر شرایط تقسیم زمین بر اساس ماده ۵۹۷ قانون مدنی آن است که اگر زمینی به نفع چند نفر وقف شده باشد تقسیم کردن آن میان موقوف علیهم جایز نیست، همچنین بر اساس از ماده ۶۰۱ قانون مدنی در صورتی که بعد از تقسیم زمین مشاعی مشخص شود که تقسیم زمین غلط بوده و یا روشن گردد که تقسیم زمین به درستی انجام نشده است در صورت اعتراض یکی از طرفین تقسیم زمین باطل می‌شود.
نحوه نوشتن تقسیم نامه زمین
نحوه نوشتن تقسیم نامه زمین به این صورت است که ابتدا شرکا باید بر سر تقسیم زمین با یکدیگر توافق کرده و یک تقسیم نامه عادی برای روشن شدن وضعیت تنظیم نمایند، سپس به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و درخواست صدور سند رسمی را تنظیم و ارایه دهند.
در این شرایط تقسیم نامه عادی زمین که به امضاء شرکا رسیده است ملاک و معیار درج اطلاعات در سند رسمی قرار می‌گیرد. باید توجه داشت که تقسیم نامه عادی زمین در محاکم و ادارات دولتی برای انجام امور اداری و ملکی قابل استناد نیست.
برای مشخص شدن سهم شرکا و صدور تقسیم نامه رسمی زمین باید ابتدا درخواست تنظیم تقسیم نامه رسمی زمین به همراه اسناد و مدارک و هزینه های اینکار به دفاتر اسناد رسمی ارائه شود تا تقسیم نامه رسمی زمین صادر شده و سهمیه هریک شرکاء مشخص شود.
دریافت وکیل
گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه ی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
