معمولاً در عرف عامه مردم ، خرید ملک از طریق مراجعه با واسطه یا بدون واسطه خریدار به فروشنده صورت میگیرد. پس از توافق دو جانبه ، طرفین با حضور در دفتر املاک یا دفترخانه اسناد رسمی به صورت غیر رسمی و قولنامه ای و یا رسمی بواسطه سند رسمی نسبت به انجام معامله ملکی یا عقد بیع اقدام می کنند.
اما خرید و فروش ملک تنها از طریق مراجعه مستقیم خریدار به فروشنده صورت نمیگیرد. در مواردی امکان دارد انجام بیع ، به روش خرید ملک مزایده ای باشد.
البته بیشتر مردم تمایلی به این نوع خرید ندارند. زیرا خرید ملک مزایده ای میتواند ریسک بیشتری نسبت به خرید و فروش عادی ملک داشته باشد. اولین ریسک ، خرید ملک مزایده ای به قیمتی بالاتراز قیمت بازار باشد.
خرید ملک مزایده ای
در خرید ملک مزایده ای ، بعد از انجام تشریفات مزایده ، و در روز معین ، قیمت پیشنهادی خرید مربوط به تمام افراد شرکت کننده در مزایده بررسی و نتیجه اعلام میشود.
معمولا ً اموالی که در مزایده قرار میگیرد اموال دولتی ، عمومی ودر مواردی خصوصی است. این اموال ممکن است متعلق به سازمانهای دولتی باشد . یا اینکه به حکم مقامات قضایی توقیف و ضبط شده باشند.
بطور قطع نتیجه مزایده ، برنده شدن فردی است که بالاترین قیمت را پیشنهاد داده باشد.
معمولاً در فروش ملک مزایده ای ، ملک به قیمت پایین‌تر از قیمت بازار در مزایده قرار داده میشود. نتیجه مزایده این خواهد بود که فردی که بالاترین قیمت را پیشنهاد کرده باشد، به عنوان برنده مزایده و خریدار ملک معرفی می‌گردد.
فرایند مزایده تابع تشریفات قانونی است. بطور معمول املاک مصادره ای و توقیفی بدین صورت هستند که در ابتدا ملک به دستور مقام قضایی توقیف میشود. سپس حق مالکیت و تصرف مالک از وی سلب میشود. سپس نهادهای قانونی ملک مورد نظر را با قیمتی پایین‌تر از ارزش واقعی ملک به فروش می‌گذارند.
پیشنهادهای مختلف برای خرید این ملک ارائه میشود. بالاترین قیمت پیشنهادی برنده مزایده است . مالک حقیقی یا حقوقی ملک به دلیل عدم پرداخت تعهدات و دیون خود از لحاظ قانونی مجبور به پذیرش مزایده بوده و در این زمینه حق انتخاب نخواهد داشت.
شرایط آگهی مزایده
بر طبق ماده ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی ، شرایط فروش اموال منقول و غیرمنقول، تقریبا مشابه است. اما در این بین، استثنائاتی وجود دارند. از این رو، مزایده املاک و اموال غیرمنقول مطابق ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی، انجام میشود که بر طبق این ماده، آگهی مزایده باید موارد زیر را شامل شود:
اطلاعات هویتی صاحب ملک
نشانی دقیق ملک + توضیح مشخصات آن (توجه داشته باشید که در این بخش، باید تعیین کنید که ملک مسکونی، تجاری، زارعی و … است)
اطلاعات کامل درباره وضعیت ثبتی ملک
تعیین وضعیت فعلی ملک؛ در اجاره است یا خیر (اگر ملک در اجاره باشد، باید شرایط قرارداد اجاره نیز ذکر شوند)
شرح آنکه ملک مفروز است یا مشاع ( اگر ملک مشاع باشد، باید مشخص شود که چه مقداری از آن مورد مزایده قرار میگیرد)
شرح نسبت حقوقی افراد نسبت ملک
قیمت پایه
تاریخ و نشانی محل مزایده
ملک مزایده‌ای چگونه قیمت گذاری میشود؟
الف) بعد از قرار گرفتن ملک در لیست مزایده ، کارشناس دادگستری ملک مزایده ای را قیمت گذاری میکند.
ب) قیمت اعلامی معمولاً کمتر از قیمت واقعی ملک اعلام میشود.
پ) قیمت کارشناسی تحت عنوان قیمت پایه در نظر گرفته میشود.
ت) معمولاً اشخاصی که در مزایده شرکت میکنند ، قیمت‌هایی بالاتر از این قیمت پایه پیشنهاد می‌نمایند.
عوامل تاثیرگذار در قیمت ملک مزایده ای
الف) نوع کاربری ملک
کاربری ملک تعیین کننده ارزش ملک می باشد. املاک دارای کاربری تجاری بطور قطع بالاترین ارزش را دارند. انواع دیگر کاربری ها زمانی میتوانند ارزشمند باشند که امکان تغییر کاربری زمین به نفع خریدار وجود داشته باشد.
ب) موقعیت مکانی ملک مزایده ای
موقعیت یک ملک بسیار در میزان قیمت و ارزشمندی آن موثر است. هر چه ملک مزایده ای در مناطق بالای شهری و خیابانهای اصلی قرار داشته باشد بطور قطع ارزشمندتر خواهد بود.
پ) مساحت زمین مزایده ای
مساحت ملک مزایده ای هم در تعیین ارزش و بهای آن تاثیر دارد. هر چه زمین ، مساحت و متراژ بیشتری داشته باشد ، ارزش و قیمت بیشتری خواهد داشت .
ت) شکل و نحوه قرار گرفتن زمین
نحوه قرار گرفتن زمین نیز در میزان ارزشمندی آن موثر است. چنانچه زمین چند بر باشد و برهای آن مجاور خیابان های اصلی باشد موقعیت آن را چشمگیرتر خواهد ساخت.
ث) ساختمان و بنای نوساز
چنانچه ملک مورد نظر اعیانی باشد ، بنای نوساز ارزش بیشتری خواهد داشت . چنانچه بنای ملک فرسوده و در اصطلاح ، کلنگی باشد، ملک ارزش کمتری خواهد داشت.
ج) املاک دارای مجوز
املاک آماده احداث چنانچه دارای مجوزهای قانونی از شهرداری و نظام مهندسی باشد و عوارض و مالیات آن پرداخت شده باشد ارزشمندتر خواهد بود.
چ) املاک تجاری دارای حق سرقفلی
املاک تجاری دارای حق سرقفلی میتواند یک موقعیت ویژه محسوب گردد. این موضوع نیز در تعیین قیمت ملک تاثیرگذار خواهد بود.
انواع مزایده
الف) مزایده عمومی
هر گاه در یک مزایده ، ملک مزایده ای برای فروش به عموم مردم قابل عرضه باشد و امکان شرکت در مزایده و خرید ملک برای همگان وجود داشته باشد ، مزایده از نوع عمومی است.
افرادی که در مزایده عمومی به عنوان خریدار حاضر میشوند از قیمتهای پیشنهادی اطلاع پیدا میکنند. هر شخص میتواند در صورت تمایل قیمت بیشتری را پیشنهاد کند. مزایده عمومی در واقع نوعی حراج محسوب میشود.
ب) مزایده خصوصی
وقتی که ملک مزایده ای فقط برای افراد مشخص عرضه شود و عموم مردم از این مزایده اطلاع پیدا نکنند، مزایده خصوصی خواهد بود.
در مزایده خصوصی ، قیمتهای پیشنهادی حالت مخفی دارد و برنده نهایی مزایده شخصی است که بالاترین قیمت پیشنهادی را میدهد. در این نوع مزایده ، شرکت کنندگان در مزایده ، رقیب محسوب میشوند.
خرید ملک مزایده‌ای چه عیوبی دارد؟
در موارد زیاد ، املاک مزایده ای پر دردسر هستند. زیرا اولاً برگزارکنندگان مزایده دستگاههای دولتی و قضایی هستند و در ثانی ، چنانچه ملک مزایده ای درگیر مشکلات رفع تصرف شود ، خریدار وظیفه طرح دعوای حقوقی را بر عهده خواهد داشت.
البته برنده و خریدار میتواند، نسبت به دریافت خسارت از مالک قبلی اقدام کرده و با طرح دعوی در مراجع قانونی به احقاق حقوق خود بپردازد.
مزایده املاک مشاعی
ممکن است یک ملک مزایده ای دارای شرکای متعدد باشد و مثلاً ورثه ای باشند که ملک به آنان به ارث رسیده است.
در اینگونه املاک اگر امکان تفکیک یا افراز وجود داشته باشد مشکل چندانی وجود ندارد. اما ممکن است ملک امکان افراز نداشته باشد . در این مورد چنانچه چنین ملکی به مزایده گذاشته شود ، پس از تعیین قیمت و ارزش گذاری ملک توسط کارشناس تعیین شده ، روز مشخصی برای مزایده ملک اعلام میشود. ملک مورد نظر به مزایده گذاشته شده و پس از فروش ، هزینه‌های مربوطه کسر و سهم هر یک از شرکا پرداخت میشود.
دریافت وکیل
گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه ی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
