تعمیرات ساختمان مشاعی گاهی برای مالکین و حتی ساکنین واحدهای مسکونی و تجاری مبحث سوال بر انگیزی است و در برخی اوقات می تواند موجب حدوث اختلاف میان طرفین شود به طوری که کار به شکایت طرفین از یکدیگر در محاکم قضایی می رسد.
با توجه به اهمیت موضوع ،در این مقاله بر آنیم ئر جهت آشنایی با قوانین مرتبط با تعمیرات ساختمان مشاعی ،قوانین و راهکارهای کاربردی و درست را بیان نماییم.
ساختمان مشاعی چیست؟
مطابق قانون، ساختمانی که بین دو یا چند نفر مختلف مشترک باشد ،ساختمان مشاعی (ملک مشاع) نام دارد.
از لحاظ حقوقی، به این مورد اشاعه هم گفته می شود. در اشاعه، کلیه شرکا در تمام قسمتهای ساختمان سهم دارند.
مشاعات ساختمان
بخش‌هایی از هر آپارتمان که در سند مالکیت، مالکی برای آن قید نشده است و کلیه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، را مشاعات می‌گویند.
بطور مثال:
- راهرو
- پشت بام
- درب ورودی
- آسانسور
- پله‌ها
- پنجره‌های راهرو
- ورودی پارکینگ
- پارکینگ اضافی
- شوفاژخانه
- تاسیسات مشترک
- انشعابات مشترک
- حیاط
- لابی
- باغچه
حال که با مفهوم ساختمان مشاعی آشنا شدید در ادامه به الزامات قانونی تعمیرات در ساختمان مشاعی می پردازیم.
پس با ما همراه باشید…..
الزام به طرح تعمیرات ساختمان مشاع
چنانچه ملک یا ساختمان مشاع نیاز به هرگونه تعمیری داشته باشد و برخی از شرکا بدون هیچ دلیل قانع کننده ای از انجام آن امتناع کنند،می بایست در محاکم قضایی اقدام به طرح دعوی الزام به تعمیر ساختمان نمود.
البته بیان این نکته ضروری است که:
در مواقعی که این تعمیرات می بایست فوری انجام شوند ، می توان با مراجعه به دادگاه و طرفیت قرار دادن مالکین دیگر قسمتها ،ضمن انجام تعمیرات لازم ،مبلغ مورد نظر را از مالکین مخالف دریافت نمود.
بنابراین دعوای موضوع بحث مربوط به تعمیرات کلی و اساسی است و منظور اقدامات و تعمیراتی است که جهت حفظ و نگهداری ملک ضرورت داشته باشد.
نکات مهم
هر ساختمان مشاعی دارای دو قسمت می باشد. قسمت های اختصاصی و قسمت های مشاعی. در صورتی که در قسمت اختصاصی ملکی نیاز به تعمیر باشد، هزینه های تعمیر این قسمت به عهده خود مالک است. اما در مورد قسمت های مشاعی شرایط متفاوت است. قسمتهای مشاع شامل : پشت بام، زمین زیربنای ساختمان، راهرو ها، پنجره‌هایی که در قسمت های مشاعی قرار دارند، آسانسور، درب ورودی اصلی ساختمان، پله‌ها، موتورخانه، تاسیسات و انشعابات، حیاط و باغچه ساختمان، لابی، چاه لوله‌ها، سیم‌ها، حیاط خلوت، اتاق سرایدار.
در صورتی که در قسمت های مشاعی ساختمانی نیاز به تعمیرات اساسی باشد، همه مالکین ساختمان مشاعی موظف به پرداخت هزینه تعمیر این قسمت ها هستند. حال اگر بعضی از این مالکین ساختمان مشاعی، حاضر به پرداخت هزینه های تعمیر نشوند، می توان دعوای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی را علیه این مالکین طرح نمود .
میزان سهم هر مالک برای پرداخت هزینه های قسمتهای مشاع ساختمان به اندازه میزان سهام هر مالک از ساختمان مشاعی است.
در صورتی که تعمیر ساختمان مشاعی فوریت داشته باشد و مالکین حاضر به تعمیر نشوند می توان نسبت به انجام تعمیرات اقدام کرد و پس از تعمیر ساختمان، هزینه‌ها را از مالکینی که حاضر به تعمیر نبوده اند، دریافت نمود .
اگر مالکین ساختمان مشاعی در مورد میزان هزینه تعمیر ساختمان با هم اختلاف داشته باشند، می توانند برای سنجش میزان هزینه از طریق تامین دلیل و کارشناسی در مراجع قانونی اقدام نمایند. دعوای الزام به تعمیر ساختمان مشاع دعوای غیر مالی بوده و در دادگاهی که در حوزه محل وقوع ملک می باشد، قابل طرح است.
مشاوره حقوقی الزام به تعمیرات اموال مشاع
برای مشاوره درخصوص الزام به تعمیرات ملک مشاع،می بایست با وکیل ملکی و وکیل پایه یک دادگستری، متخصص و مجرب در امور ملکی مشورت و از قوانین جاری در مورد تعمیرات ملک مشاع اطلاع حاصل نمائید.
در اینجا لازم می دانم احتمالات لزوم تعمیرات در ساختمانهای مشاع را برای شما عزیزان بیان کنم.
در صورتی که در ایجاد ضرر و زیان و اتلاف یا هر اتفاقی که موجبات تعمیر در مال مشاع را فراهم آورد شخصی یا شریکی از شرکای همان مال مقصر باشند در جبران خسارت یا تعمیر مال مشاعی، از باب مسئولیت مدنی مقصر بوده و ملزم به جبران خسارت و تعمیر مال مشاعی خواهد شد.
در صورت این که کسی مقصر اتلافی در مال شود که مال نیاز مبرم به تعمیر پیدا کند، در این شرایط است که می توان شرکا را به تعمیر مال مشاعی ملزم نمود.
از دیگر شرایط صحت اقامه دعوای الزام به تعمیر اموال مشاع، خودداری کردن دیگر شرکا در مبادرت به تعمیر ملک مشاعی می باشد و این در صورتی است که آن مال نیاز مبرم به تعمیر اساسی برای رفع ایجاد ضرر احتمالی داشته باشد. در غیر این صورت نمی توان مالکان مشاع و شرکا را در مراجع قضایی ملزم به پرداخت هزینه ی تعمیرات نمود .
بر اساس ماده 20 قانون روابط میان موجر و مستاجر، هزینه های مربوط به تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا می باشد را می توان از مالکین ملک مشاعی به میزان و نسبت سهم خود مطالبه داشت نه از مستاجران آنها.
دریافت وکیل
گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی کیفری می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
